계약상 대지지분과 등기상 대지지분이 다른 경우 언제나 차액 상당의 매매대금을 반환하여야 할까?

결론은 그렇지 않다.

집합건물 분양사업에서 입주자 모집공고나 분양계약에 명시된 전유부분의 대지지분(계약상 지분)과 실제 등기된 전유부분의 대지지분(등기상 지분)이 일치하지 않는 경우가 종종 발생한다. 우리나라는 대부분 선분양을 진행하므로 사업을 진행하는 도중에 기부채납이나 증축 등으로 인하여 사업부지의 면적 자체가 변동되기도 하고, 사업부지의 면적 자체는 변화가 없으나 세대별 대지지분 산출과정에서 수치를 잘못 대입하는 등 오류나 착오가 개입되는 경우에 차이가 발생하는 것이다.

통상 등기상 지분이 더 큰 경우에는 분쟁으로 비화되는 경우가 거의 없다. 하지만 등기상 지분이 계약상 지분보다 적어지면 이를 발견한 구분소유자들이 분양사업자를 상대로 민법 제574조에 기하여 수량지정 매매에서의 하자담보책임 또는 민법상 채무불이행책임을 근거로 차이 나는 지분에 상당하는 매매대금을 손해나 원상회복으로 청구하는 소송을 제기하곤 하는데, 1세대가 청구하는 금액은 크지 않을 수 있으나 사업규모가 수 천 세대에 이르는 경우 분쟁의 규모가 매우 커지게 된다.

이 경우 분양사업자가 차이 나는 지분에 상당하는 분양대금을 반환하여야 하는지와 관련하여 판례의 태도는 다음과 같다. 대지면적 자체에 물리적 변경은 없으나 대지지분의 산정 과정에서 오류나 착오가 존재하여 분양계약에 명시된 대지지분과 등기된 대지지분이 다르게 된 경우에는 분양계약서상의 대지지분의 표시는 대지권이 분양대상임을 특정하는 정도의 의미를 갖는데 불과하여 면적 차이에 따른 정산을 할 필요는 없다는 입장인 반면(대법원 1997. 2. 14. 선고 95다37704 판결, 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 서울고등법원 2015. 11. 18. 선고 2015나2024223 판결 참조), 기부채납이나 증축 등으로 인하여 대지면적 자체가 줄어 대지지분이 줄어든 사안에서는 수량을 지정한 매매라거나 분양계약의 일부 해제를 인정하여 분양대금의 반환을 인정하고 있다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결, 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결 참조).

따라서 계약상 지분과 등기상 지분이 다르다고 하여 무조건 차이 나는 지분에 상당하는 매매대금 상당액을 청구할 수 있는 것이 아니라, 왜 그러한 차이가 발생하게 되었는지 구체적인 경위에 따라 달라질 수 있다는 점을 유의하여야 할 것이다.

박기년 변호사(법무법인 화우)

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