 |
전세대란이 발생하고 가계부채 증가와 PF대출 부실화 등 불안요인이 계속 나타나고 있기 때문이다.
이러한 가운데 우리나라 주택시장은 구조적으로 대세하락 국면으로 전환하고 있다는 시각이 대두되고 있다.
주택보급률은 100%를 넘어섰고, 저출산ㆍ고령화로 인구감소가 예상되고 있는 가운데 주택수요도 점차 감소할 것이기 때문에 가격상승을 기대하기 어렵다는 것이다. 최근 전세대란과 월세전환 증가현상도 이러한 변화의 맥락에서 해석되고 있다.
향후 주택산업의 미래와 건설업계의 대응방향을 1990년대초 버블붕괴 이후 저출산ㆍ고령화의 영향으로 주택시장의 장기침체 구조를 경험하고 있는 일본의 사례와 비교해 점검해 본다.
주택시장 2가지 시나리오는
향후 주택시장에 대해서는 크게 2가지 방향의 시나리오를 생각할 수 있다.
첫째는 호황기에 나타난 주택가격 상승과 과잉공급에 대한 조정과정을 거친 후 주택시장이 다시 회복세로 전환하는 시나리오이다.
가구수가 증가하는 한 주택수요는 꾸준하며 호황기의 공급증가, 가격상승의 사이클이 일정기간의 조정과정을 거쳐 나시 나타날 것이란 낙관적 전망이다.
둘째는 대세하락 기조에 의해 장기침체를 겪는 시나리오이다.
주택보급률이 110% 수준에 육박하고 주택가격도 높은 성숙시장 단계로 접어들었기 때문에 향후 인구감소와 저성장 기조 속에 주택수요가 추세적으로 감소해 더이상 주택시장 성장을 기대하기 어렵다는 시각이다.
과연 우리나라 주택시장은 구조적으로 대세하락기로 접어든 것일까? 아니면 과거와 같은 중장기적 주택경기 사이클 상에서 나타나는 일시적 침체 현상을 경험하고 있을까?
어느 쪽 시나리오에 무게를 두느냐에 따라 주택산업의 대응방향은 달라질 것이다.
일본의 장기침체 구조와 시사점은
 |
잘 알려진 바와 같이 일본은 1986년~1990년 동안 부동산, 주식 등 자산가격이 급상승하는 버블이 발생하였고, 1991년 이후 버블이 붕괴되면서 그 후유증으로 장기 불황를 겪게 되었다.
특히 1990년대 중반 이후 고령사회로 진입하고 2000년대에는 인구감소가 시작되면서 장치침체 구조에서 벗어나지 못하고 있다.
이러한 현상들에 대해 일본의 경우와 우리나라를 비교하면 유사한 점이 많다.
먼저 일본의 버블발생과 저출산ㆍ고령화에 따른 인구구조 변화 시점을 우리나라와 비교해 보자.
일본은 우리보다 약 20년 앞서 저출산ㆍ고령화 현상이 진행되었다. 우리가 2018년과 2026년에 각각 고령사회와 초고령사회로 진입할 것으로 예상되고 있는데, 일본은 약 20년 전인 1994년과 2006년 고령사회와 초고령사회로 진입했다.
총인구수는 일본이 2005년 이미 감소세로 전환됐고 한국은 2018년경 감소세로 전환할 것으로 예상되고 있다. 일본과 약 15년 차이가 난다. 가구수 감소도 일본이 2015년, 한국이 2030년경으로 약 15년 차이가 발생할 것으로 예상되고 있다.
이와 같이 한국과 일본의 인구 및 가구 요인들의 변화 현상을 비교해 보면 흥미롭게도 15~20년의 격차를 두고 같은 현상이 우리에게 발생하고 있다는 것을 알 수 있다.
그런데 공교롭게도 일본의 버블발생기(1986~1990)가 최근 우리나라 주택가격 상승기(2000년~2006년)의 15년전 시점이라는 점이 눈에 띈다. 가격상승기의 경제성장률 수준이 4~5%대라는 상황도 비슷하다.
즉 우리나라는 일본과 같은 버블붕괴를 경험하지는 않았지만 미래에 나타날 고령화나 인구감소 요인들을 보면 일본과 같은 장기침체 구조에 빠질 가능성이 충분하다.
다만 다행스럽게도 몇가지 요소를 고려하면 아직 일본과 같은 장기침체 구조가 시작됐다고 보기에는 이르다.
일본은 버블발생기보다 약 20년 전에 이미 대도시권을 포함한 전 지역이 주택보급률 100%를 넘어섰지만 우리나라의 경우 서울ㆍ수도권 보급률은 여전히 100%에 못미치고 있다는 점이다.
또 일본은 버블발생에 대한 정책적 대응 실패로 2년 만에 주택가격이 약 2/3 수준으로 폭락한 반면 우리나라는 선제적 대응으로 약 4년간 안정세가 유지되고 있는, 완만한 연착륙 과정에 있다는 점이다.
우리나라 주택시장은 가격상승기에 적정한 선제적 대응을 한 결과, 버블을 억제하였기 때문에 완만한 조정과정 후에 다시 회복세로 전환할 수 있는 가능성이 높다.
그러나 우리나라도 저출산ㆍ고령화가 유래 없이 빠른 속도로 진행되고 있으며, 향후 10년을 전후로 일본과 같은 침체구조가 올 가능성에 대해서는 충분히 대비해야 할 것이다.
 |
전환기 주택시장 현상은
약 10년 후 나타날 가능성이 있는 대세하락기의 전환기 주택시장에서는 어떠한 현상들이 예상되는가?
첫째, 상대적으로 임대수요가 증가할 것이다.
대세하락 국면에서는 주택을 보유함으로서 발생하는 비용이 임차로 거주하는 비용보다 더 커지는 경우가 발생하기 때문에 임대수요가 증가하게 된다.
대출을 받아 주택을 구입하더라도 이자비용과 보유세, 수선비용등 비용이 발생하고 30년 후에는 노후화로 토지를 제외한 자산가치가 없어지기 때문에 오히려 손해를 보게 되기 때문이다.
따라서 주택소유에 대한 동기가 약해지고 주택수요가 감소하게 된다.
둘째, 재건축ㆍ재개발 추진이 어려워진다.
기본적으로 재건축ㆍ재개발은 주거환경이 개선됨에 따라 발생하는 개발이익을 전제로 이루어진다. 개발이익이 발생하지 않으면 재건축에 필요한 모든 사업비를 조합원이 충당해야 하는 부담이 발생하기 때문에 좀처럼 진행하기 어렵다.
즉, 주택가격 상승을 기대하기 어려운 구조에서는 막대한 사업비가 발생하는 재건축ㆍ재개발 추진이 어려워지고 충분한 개발이익을 예상하기 힘든 지역에서는 슬럼화 현상이 발생하게 된다.
셋째, 기존의 중고주택 유통이 적체되면서 주거이동의 불안정성이 나타난다.
주택수요 감소, 주택 소유동기 약화 등의 원인으로 기존주택의 거래가 원활히 이루어지지 못하면서 라이프스타일의 변화에 맞는 주거이동이 제약이 생긴다.
대표적으로 고령자, 은퇴자들이 넓은 주택을 처분하지 못해 과도한 보유비용을 부담하는 등의 문제가 발생할 수 있다.
전환기 주택산업 대비책은
주택가격이 장기적으로 하향안정세가 되는 전환기에는 주택의 소유동기가 낮아짐으로 인해 주택수요가 감소하고, 도심의 재건축ㆍ재개발이 부진해진다.
주택산업 측면에서는 시장규모가 추세적으로 축소된다는 의미다.
이러한 점에서 주택산업의 경쟁은 더욱 심화되고 주택사업의 핵심요소인 기획력, 기술력, 자금력에서 경쟁력을 갖추지 못한 기업은 점차 시장에서 퇴출되게 된다.
일본의 경우 전환기 구조에서 기획력, 기술력, 자금력이 우위인 대형업체의 시장 점유와 집중도가 계속해서 높아지는 현상을 경험했다.
이에 따라 소비자의 수요(니즈)를 유인하기 위한 건설업계의 더 많은 노력이 필요하게 될 것이다.
주택가격 상승 기대가 낮기 때문에 소비자의 주택 선택은 더욱 까다로워지고 성능과 기능적 요소에 대한 선호와 중요도는 더 높아진다.
따라서 주택사업을 성공하려면 수요를 유인하기 위한 상품개발 전략의 중요성이 더욱 높아진다.
일례로 2000년대 일본은 주택시장 침체 속에서도 맨션시장이 상대적으로 호조를 보였는데, 다양한 기능적 요소를 개발한 맨션 상품이 주택 수요를 자극했기 때문에 가능했다.
가구분화, 고령화, 주택소유 의식 변화 등에 따라 임대주택사업이 분양사업을 대신하는 유망분야로 대두될 것이다.
일본의 경우 전환기에 주택사업자의 임대사업 진출이 크게 늘었고 특히 대형브랜드 업체들의 임대 진출로 임대시장 경쟁이 심화되면서 다양한 임대주택 유형과 사업방식이 나타나고 있다.
특히 고령자, 은퇴자 등을 대상으로 한 임대주택의 건설, 관리, 운영을 총괄하는 임대사업 일괄수탁 사업유형이 크게 확대되고 있다.
전환기 주택산업은 과거의 하드웨어 중심 산업에서 서비스와 솔루션을 중심으로 하는 소프트웨어 중심의 산업으로 넓어진다.
지금까지의 주택산업이 주택을 건설해서 분양, 판매하는 개념이었다면 미래에는 주택의 관리, 임대, 리폼, 검사, 컨설팅 등 다양한 주거서비스 산업의 개념으로 변화할 것이라는 의미다.
이런 영역은 주택사업자와 구분되는 사업이었지만 주택업체가 진출하면 브랜드 강화와 차별화 전략 면에서 시너지를 창출할 수 있다.
일본에서는 2000년대 들어 대형업체의 계열회사 설립을 통한 주거서비스 분야 진출이 확대되면서 사업다각화에 더해 주택 브랜드 인지도까지 높이는 부수적 효과를 낳고 있다.
김찬호 주택산업연구원 연구위원
