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기관의 민간 임대주택사업 진출은 크게 3가지 관점에서 순기능이 존재한다.
먼저, 우리나라의 장기임대주택 재고는 5%에 불과해 민간의 원활한 임대주택 공급은 필수적이다. 기관의 임대사업 진출은 대규모 물량이 안정적으로 공급되는 통로가 될 것이다.
둘째, 기관의 임대서비스는 다양한 주거기간을 설정할 수 있어 주거 불안정성 해소 및 만족도 증가에 기여할 것이다. 임대인이 개인인 경우 소유자의 개인사정에 따라 임대의 지속성이 보장되지 않는 문제점이 발생된다.
마지막으로 개인 중심의 임대서비스는 유지ㆍ관리를 통한 서비스를 발전시키기에는 한계를 지닌다. 따라서 기관의 특화된 임대주택상품 개발을 통해 새로운 시장 창출도 가능할 것으로 예상된다.
그러나 건설 임대사업자수는 2005년을 기점으로 감소하는 추이를 보이고 있으며 매입 임대사업자의 평균 임대호수는 7~9호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 여전히 개인 기반의 소규모 사업 형태로 영위되고 있는 것이다.
그렇다면 지금까지 기관의 임대주택사업 진출을 가로막고 있는 중요한 장애요인을 시장과 제도적 관점에서 살펴보고 이에 맞는 극복방안을 도출해보자.
□ 시장적 걸림돌 - 전세제도, 낮은 소득수익률 및 주거비용
2008년 현재 임대차시장에서 월세 비중은 45%에 이르렀다. 그러나 월세 중 순수월세나 사글세는 20% 수준에 불과하며 보증부 월세가 81.1%에 달하고 있다. 또한, 보증부 월세의 보증금 규모가 월세 대비 3년 이상으로 높게 형성되고 있다. 제도적으로 월세 보증제도가 없는 상황에서 보증금이 월세 미납에 따른 리스크를 방지하는 수단으로 작용하고 있는 것이다. 즉, 월세 비중이 증가하고는 있지만 임대사업의 중요한 수익원인 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 순수월세 비중은 극히 낮아, 기관들의 적극적인 임대주택사업 참여가 어려운 것이 현실이다.
또한 소득수익률을 가늠할 수 있는 자본환원율을 추정한 결과, 수도권 아파트 전세는 1.0~2.5%, 월세는 3.0~5.0% 수준이다. 순수월세도 4% 이하 수준이다. 이는 상업용 부동산의 자본환원율 대비 절반 수준에 불과하다. 시중금리보다는 낮은 수준의 수익률이다. 이는 현재 수도권 아파트가 향후 시세차익 없이 소득수익률만으로는 주택임대사업에 참여하기 어려운 구조라는 것을 잘 보여준다.
그렇다면 수요자의 월세 지불능력은 어떤가? 선진국에서 지불가능한 주거비용은 통상 소득의 25~30% 범위 이내로 판단한다. 그러나 2008년 기준 우리나라의 소득 대비 주거비 비율은 8.5%이다. 중간소득(5ㆍ6분위) 가구의 평균 주거비용 지불액으로 환산하면 28만원 수준에 그친다. 주택가격과 비교할 때 과도하게 낮은 월세 수준이다.
□ 제도적 걸림돌 - 주택의 개인소유 촉진과 기관소유 억제
이렇듯 어려운 시장상황에 더해 기관의 주택소유를 억제하는 정책도 걸림돌로 작용하고 있다. 특히 참여정부 시기에는 1가구 1주택 소유를 촉진하기 위해 조세 정책을 주요한 수단으로 사용했고 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 도입과 함께 기관의 주택소유도 강력하게 억제하기 시작했다. 당시 법인세 기본 세율에 중과 세율인 30%을 추가하게 되면 최대 55%까지 법인세율이 상승했다. 결국 개인의 다주택 소유를 막는 한편 기관의 주택소유도 억제하는 방식으로 접근한 것이다.
이명박 정부가 주택시장 침체를 극복하기 위한 수단의 하나로 기관의 주택 중과제도를 조정함으로써 현재는 투기지역에 한해 10% 중과가 이뤄지고 있다. 그러나 한시적 조치로 2013년 이후에는 다시 추가과세가 이뤄지게 된다. 여전히 기관의 주택 소유(양도) 시 법인세가 추가 과세되는 것이 원칙임을 보여준다.
또한 법인세 추가 과세 관련 조항은 2004년부터 약 7년 동안 연간 2차례 이상 개정이 있었고, 이는 법인세법 시행령 조항에서 가장 많은 사례 중 하나이다. 한시적으로 수익성이 개선되는 방향으로 정책이 변화하더라도 중장기 사업에 있어 잦은 정책변화는 사업의 리스크를 확대하는 방향으로 작동할 것이다. 임대사업의 본질은 중장기 투자를 통한 운영수익의 극대화이다. 그럼에도 불구하고 2년 뒤에는 추가과세가 이루어지며, 2년 이내 투기지역은 어떻게 변할지 모른다. 더욱이 임대주택정책도 1년에 2번 이상 바뀌어왔다. 단기사업의 현금흐름과 계획을 세우는 것도 쉽지 않은 상황이다. 그런데 임대주택사업은 최소 5년 이상 운영되어야 하는 중장기사업이다.
□ 사업전략 - 장기적 운영을 통한 수익률 확보 모델 개발
그럼에도 불구하고 5개 광역시에는 일부 기회가 있다. 5개 광역시는 월세 비중이 비교적 높아 월세형태의 사업 운용이 가능한 구조이며 전세의 자본환원율은 평균 2.9%, 월세는 5.4% 수준으로 대체 부동산의 소득수익률 수준에 근접해 있다. 그러나 순수월세만을 대상으로 임대사업을 영위하기에는 수요층이 과도하게 얇아 특정계층을 위한 사업에 머무를 가능성이 높다. 또한 월세 미납 및 체납에 따른 리스크 헤지 수단으로 일정 규모 이상의 보증금 규모를 운영할 필요성도 있다. 따라서 보증부 월세를 포괄하는 형태로 사업을 영위해야 할 것이다.
그러나 이러한 형태에서는 소득수익률이 낮아질 수밖에 없다. 초기에는 일부 자본수익률을 추구하는 형태로 운영해야 할 것이다. 높은 자본수익률은 개발을 통해 확보하고 소득수익률을 일부 보전하는 방식으로 접근하여야 할 것이다. 물론, 개발 규모에 따라 달라질 수 있지만 복합개발을 통해 용도별 수익률 포트폴리오을 구성하고 부가가치를 창출해 극복해야 한다.
개발에 따른 리스크를 가져가는 대신, 지역적 특성과 대상 수요에 맞는 특화된 임대주택을 개발하는 방식으로 수익률을 확보하는 것도 하나의 대안이 될 것이다. 또한 직접 임대료 상승을 도모할 수 있는 주거서비스 개선과 함께 추가적 수익을 발생할 수 있는 부가서비스를 연계해 소비자가 새로운 콘텐츠로 인식할 수 있도록 주거 서비스를 제공해야 한다. 가사, 문화, 의료 등 다양한 서비스 제공으로 추가 수익원 창출이 뒤따라야 한다.
결국 사업자는 개인에게 향후 분양전환을 전제로 하는 기존의 사업방식이 아니라 중장기적 운영계획을 가지고 접근해야 한다. 지금까지와는 다른 상품, 다른 관점으로 임대주택사업에 접근해야 한다.
□ 정책변화 - 중장기 임대소득을 추구할 수 있도록 근본적 방향 변화
최근의 2.11, 5.1 대책에서 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과세를 배제하고 종부세 비과세 요건을 대폭 완화한 점, 아울러 부동산간접상품에 대한 개인투자자를 육성키로 한 점 등은 임대사업의 수익률 향상에 일부 기여 할 것이다. 그러나 시장은 보다 근본적인 정책의 변화를 요구하고 있다. 주택시장이 구조적으로 변화하고 있어 개인의 주택소유를 촉진하고 기관의 주거용 부동산 소유를 억제할 논리가 희박해지고 있다.
과거와 같은 급격한 주택가격 상승이 일어나기는 어려운 구조이며 오히려 기관의 주택소유를 통해 다양한 임대주택사업이 필요한 시기이다. 또한, 금융위기 이후 프라임급 오피스 시장은 주택시장보다 높은 자본이득을 확보했다. 주거용이 비주거용보다 자본이득이 항상 높은 것도 아니다. 따라서 기관 소유 부동산을 주거용과 비주거용으로 구분해 주거용에 대해 더 높은 과세를 할 근거가 희박해지고 있다.
또한 현재 임대차시장은 소득이 높은 수요자가 거주하는 수도권 지역의 소득수익률이 오히려 낮아 임대사업을 영위하기에 어려운 구조이다. 과거와 같이 지역과 규모에 비례해 자본이득이 발생하지 않는 상황에서 지역별ㆍ규모별 차등 규제는 임대서비스 및 사업의 다양성을 저해하는 방향으로 작동할 가능성이 높다.
기관의 주거용 부동산 소유 억제는 민간임대주택 공급을 막는 제도적 걸림돌이므로 한시적 면제가 아니라 근본적인 폐지가 필요하다. 임대주택사업은 단기적 경기에 순응해 작동하는 사업영역이 아니다. 중장기적 현금흐름을 통해 수익을 확보하는 구조이다. 기관의 주거용 부동산 추가과세 폐지는 수익률 향상에 기여하고 사업의 리스크를 줄일 것이다.
무엇보다 전세제도에 기인한 우리나라 주택시장의 특수성을 인정해야 한다. 민간의 임대주택사업을 촉진하기 위해서는 보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등 다양한 혜택이 이뤄져야 한다. 높은 전세 비중, 낮은 수익률과 주거비용을 고려하면 정책적 인센티브 없는 민간임대사업 활성화는 공허한 목표가 될 가능성이 높아 보인다.
신정운기자 peace@
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