금융위기 이후 주택 매매가격은 하락하고 전세가격은 상승하는등 주택수요자들이 임차시장으로 쏠리는 현상을 보이고 있다. 국민은행의 전국 주택 매매가격은 2012년 6월부터 2013년 8월까지 지속적으로 하락한 반면 전세가격은 2009년 3월부터 현재까지 지속적인 상승률을 보이고 있다. 또 국토교통부의 전국 주택 매매거래량은 2012년에 금융위기 이후 최저 수준을 보인 반면, 확정일자를 부여받은 자료인 전월세 거래량은 2011년 132만1000건, 2012년 132만4000건, 2013년 137만3000건으로 지속적으로 증가하고 있다.

　이러한 현상은 최근 집을 보유한 가난한 사람을 의미하는 하우스푸어, 전세를 얻기 위해 대출을 받아 소비여력이 줄어든 사람을 의미하는 렌트푸어라는 신조어까지 만들어냈으며, 정부의 금융정책에도 영향을 미치고 있다.

　△무주택 실수요자에게도 주택은 투자재?

　과거 주택소비자들의 행태를 보면 주택가격 상승기에는 자본이득을 취하기 위한 주택구매로 주택경기가 과열되는 문제가 발생됐다. 그러나 최근에는 주택소비자가 주택매수보다는 임차를 선호함에 따라 임대차시장은 과열양상을 보이며, 매매시장은 침체를 보이고 있다.

　이러한 현상의 기저에는 주택가격의 하락으로 인한 자본손실과 대출을 받아 주택을 매수 할 경우 발생되는 금융비용 부담 등이 자리하고 있다. 또한 매수시 발생되는 비용이 임차시 발생되는 비용보다 훨씬 더 크기 때문에 임차가 유리할 것이라고 판단하기 때문이다.

　그러나 무주택 실수요자라면 내가 주거소비를 위해 지불 가능한 가격과 정주 환경에 대한 만족도 등의 거주 목적으로 접근해야 될 필요성이 있다. 실수요자라면 주택을 매도하더라도 동일한 주거환경의 주택으로 이사를 해야 할 것이며, 이를 위해 지불해야 할 비용도 크게 달라지지 않을 것이다. 즉, 주택가격 상승시 내 주택가격만 상승하는 것이 아니라 주변지역의 주택가격도 상승하고, 반대로 하락해도 주변지역의 주택가격 역시 하락해 유사한 주택구입 비용을 지불해야한다. 즉 내 주택 가격만 오르는 것이 아니기 때문에 1주택 소유는 주택가격의 상승과 하락이 크게 의미가 없다. 다만 층, 향, 교육여건, 교통편리성 등의 주거환경의 질을 포기할 경우 주택가격 상승에 따른 차이가 발생할 수 있다.

　또한 주택시장은 동일한 상품을 가지고 소비자와 공급자가 어떤 점유유형을 선택하느냐에 따라 매매시장과 임차시장의 변동이 발생된다. 대다수의 소비자가 주택의 임차를 원하고, 공급자(임대인)는 매도를 원할 경우 임차시장의 가격은 상승하고, 매매시장의 가격은 하락하게 된다. 한편, 전세가격이 오를 경우 매매가격과의 격차가 줄면서 소비자의 선택이 매수로 전환되면서 매매가격이 상승하기도 한다. 즉, 매매시장과 임차시장은 커피와 설탕 같이 동시에 가격이 상승하는 보완재적 성격과 소고기와 돼지고기와 같이 하나를 소비하면 다른 하나의 수요가 줄어드는 대체재적 성격을 동시에 가지고 있다. 이렇듯 주택시장은 복잡한 구조를 가지고 있어 일반적인 소비자가 가격의 변동을 예측기란 쉽지 않다. 그런 측면에서 볼 때 실수요자들에게 주택을 투자재적 성격만을 강조할 수 없다.

　△주택 점유형태에 따른 비용

　무주택자가 우리나라에서 주택 매수시 발생되는 비용과 임차시 발생되는 비용에 대해 정확히 알고 각각을 비교해 주택 점유형태를 결정하는 주택소비자는 드물다. 임차의 경우는 처음부터 유지해 왔었던 주택 점유형태이기 때문에 경험에 의해서 이사비와 중개수수료 등의 비용에 대해서는 잘 알고 있으나, 매수시 발생되는 비용의 항목들에 대해서는 취득세와 재산세 정도만을 알고 있다.

　그러나 주택 매수시에는 등기수수료, 국민주택채권매입액, 수입인지세 등의 주택소비자에게 비교적 잘 알려지지 않은 비용들이 발생된다. 또한 임차의 경우에도 최근 전세가격 상승과 주택가격 하락에 따른 깡통주택이 늘면서 전세금(임차보증금) 반환에 대한 리스크가 커져 보증금의 안전성을 위한 임대보증수수료라는 새로운 비용과 전세대출에 따른 담보성격의 전세대출보증의 수수료 등도 발생되고 있다.

　또한 주택소비자는 임차시 발생되는 전세금 상승분은 자기자본으로 보는 반면, 매수시 발생되는 원리금은 비용으로 생각하는 경향이 강하다. 그러나 서두에서 언급한 것과 같이 무주택자의 경우는 거주하기 위해서는 임차시 발생되는 전세금 상승분과 매수시 발생되는 원리금은 모두 거주하기 위해서 필요한 비용으로 경제학에서 말하는 일종의 함몰비용의 성격을 지님에 따라 본 고에서는 두 가지 모두 비용으로 보고 분석했다.

　△주택 매수 vs 임차

　현재와 같은 주택시장 상황(가격변동성 및 제도)이 지속되고 동질의 주거여건을 유지한다는 가정 하에 무주택 가구가 85㎡이하의 동일한 주택(주택가격 3억원, 전세가격은 매매가격의 60% 1억8000만원)을 매수 또는 임차할 경우 발생되는 모든 비용(위의 표에서 언급되어진 거래비용, 거주비용 등)을 거주개월수로 나누어 비교해 보았다.

　분석결과 4년 거주까지는 전세가 매수에 비해 월 거주비용이 적게 드나, 5년 이상부터는 매수가 전세에 비해 월 거주비용이 적게 드는 것으로 나타났다. 6년 거주시점에는 매수 83.1만원, 전세 101.3만원으로 매수가 전세보다 월 거주비용이 더 적게 드는 것으로 나타났으며, 이후의 기간에도 매수가 지속적으로 전세에 비해 적게 드는 것으로 나왔다.

　또한 매수, 전세, 반전세의 비교분석에서도 단기 거주에는 임차로 거주하는 것이 월 거주비용이 적게 들며, 장기 거주에는 매수로 거주하는 것이 월 거주비용이 적게 드는 결과를 보였다. 자기자본비율 50%(1.5억원 보유)인 경우 4년 거주시 매수 105.2만원, 전세 108.9만원, 반전세 107.5만원이 들어 매수가 가장 적은 비용을 보이고 있다. 이후의 거주기간에도 똑같은 결과를 보이고 있다. 또한 자기자본비율이 낮을수록 매수의 월 거주비용이 임차의 월 거주비용보다 적게 드는 거주기간의 시점이 짧아진다. 자기자본비율 60%(1.8억원 보유)인 경우 매수가 전세보다 월 거주비용이 적게 드는 기간이 4년 이상이나, 자기자본비율 50%(1.5억원 보유)인 경우는 주택담보대출 금리에 비해 높은 전세가격 상승률과 전세대출 및 전세대출보증료 등으로 2년 이상부터 매수가 임대보다 월 거주비용이 적게 드는 것으로 나타났다.

　이러한 결과는 금융, 세제 등 현재 우리나라의 제도적 여건 하에서 무주택 실수요자가 주택의 점유형태를 결정하는데 있어 월 거주비용의 부담이 가능하다면 단기에는 임차로 장기에는 매수해 거주하는 것이 비용측면에서 유리하다는 것을 보여준다. 이것은 무주택 실수요자들이 생각하고 있는 것과는 다소 다른 결과를 보여주고 있다. 실질적으로 세제 및 금융 등의 비용과 주택가격 및 임대료 상승 등을 고려하면 매수는 초기에 구입가격에 따라 대출액과 이자비용이 결정되어 장기 거주할수록 비용이 분산되어 낮아지는 반면, 임차는 높은 임대료 변동성으로 지속적으로 상승하다 매매가격의 80% 수준부터 서서히 낮아지게 된다.

　그리고 현재의 여건 하에서는 소비자가 임차를 선택할 수밖에 없다면 반전세(보증금+월세)를 선택하는 것이 전세대출을 통해 전세를 선택하는 것보다 월 거주비용을 아낄 수 있다는 것을 보여준다. 최근의 높은 임대료 수준으로 임대료에 대한 리스크가 커지면서 과거에 지불하지 않았던 임대보증수수료를 매년 지불하게 되었고, 월세에 비해 낮은 소득공제 등으로 전세가 반전세에 비해 월 거주비용이 많이 나온 것에 기인한다.

　따라서 무주택 실수요자가 주택의 점유형태를 결정하는데 있어 과거의 판단에 머물지 말고 주택시장의 환경 변화에 따른 비용과 거주의 안정성 측면에서 다시 생각해보는 것이 필요한 시점으로 보인다.

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