2030 건설시장 미래 전망과 대응전략

 

건설시장 질적변화 방향

　국내 건설시장은 1990년대에 주택 200만호 건설, SOC투자 확대 등으로 건설투자 비중이 GDP 대비 20%를 상회하며 초고속 성장했다. 그러나 1990년대 말 외환위기 이후 국내 건설시장은 본격적으로 성숙기에 진입했고, GDP 대비 건설투자 비중이 2014년 14% 수준까지 하락했다. OECD 국가들의 데이터를 기초로 정립한 전망 모델식과 우리나라의 특성을 추가적으로 고려하여 분석한 결과, 향후 우리나라의 건설투자 비중은 지속적으로 하락할 전망이다. 구체적으로 2020년에는 건설투자 비중이 11%에 근접할 것으로 전망되고, 2020년 이후에는 건설투자 비중의 하락 속도가 과거에 비해서는 보다 완만해져, 2025년에 10.0∼10.5%, 2030년 9.2∼9.7% 수준을 기록할 것으로 전망된다.

　한편, 실질 건설투자의 연평균 증가율은 2013∼2020년 동안은 0.8∼1.5%, 2020∼2030년 동안은 이전 기간의 연평균 증가율보다 다소 낮은 0.6∼0.7%를 기록할 것으로 전망된다. 2020년 이후 건설투자 연평균 증가율이 마이너스(-)를 보이지 않는 이유는 신축 시장이 축소돼 쇠퇴기로 진입하는 반면, 유지보수 시장은 성장기에 진입하기 때문이다. 결국 국내 건설시장은 2030년까지 현재 규모를 유지하며 성숙기를 지속할 것으로 전망된다. 단, 내용적으로는 2020년 이후 신축 시장이 축소하고, 유지보수 위주로 시장 전환이 본격화될 전망이다.

　2020년 이후 시설물 유지보수 수요 급증

　2020년 이후 국내 건설시장은 선진국형 시장으로 전환이 본격화될 전망이다. 현재 1인당 GDP가 3만 달러 이상 되는 OECD 국가들의 GDP 대비 건설투자 비중은 대체적으로 11% 수준에서 형성되고 있다. 우리나라도 GDP 대비 건설투자 비중이 11%에 이르는 2020년 이후에는 본격적으로 선진국형 시장으로 전환될 것이다. 2020년 이후 국내 건설시장의 중장기 특성 변화를 3가지로 요약하면, 첫째, 신축 위주에서 유지보수 위주로 시장 전환, 둘째, 신축 시장의 축소와 질적 변화, 셋째, 운영 시장의 본격 등장이다.

　국내 건설시장은 2020년 이후 신축 시장은 축소 쇠퇴하기 시작하고, 주택 리모델링, 도심재생, SOC 시설물의 유지보수/재개축 등과 관련된 유지보수 시장 위주로 재편되기 시작할 전망이다. 국내 건설투자는 1990년대에 가장 급성장했고, 당시 신축된 수많은 시설들이 2020년 이후 준공된 지 30년이 경과하면서 이후 유지보수 수요가 급증하게 될 것이다. 시특법상 1, 2종 시설물 중 사용 연수가 30년 이상된 노후 기반시설물(건축물 제외)은 2008년 말 기준 8.4%에서 2014년 3월 9.5%로 증가하는데 그쳤다. 그러나 2024년에 준공 후 30년 경과 1, 2종 기반 시설물 수는 2014년 대비 2배 이상 급증할 전망이며, 동 시설물의 비중 역시 21.5%에 이를 전망이다.

　주택 역시 2020년 이후 노후 주택이 증가해 유지보수 수요가 급증할 것으로 예상된다. 준공된 지 30년 이상이 경과한 노후 주택 비중은 2020년대 중반 30%를 초과할 전망이다. 아파트 노후화도 심각할 것이다. 현재 주택재고의 60% 가까이가 아파트인데, 1990∼2000년 건설된 아파트가 아파트 재고의 40%를 초과하고 있다. 1990년대 준공된 이 아파트들이 2020년 이후 준공된 지 30년 이상이 되면서 재건축 대상 아파트가 된다.

　다만, 2020년 이후 유지보수 수요가 급증하지만, 동 수요가 바로 건설투자 내지 건설시장으로 연결되지는 않을 전망이다. 특히 공공부문의 유지보수 수요는 예산 제약으로 인해 재개축과 같은 적극적 성능 개선이 쉽지 않을 전망이다. 중기재정운용계획에 의하면 향후 5년간 정부 SOC 예산은 연평균 5.2% 감소 계획이다. 따라서 단순 보수/보강 등 소극적 투자 위주로 유지보수가 이뤄질 가능성 큰 편이다. 향후 적절한 정책 개선을 통해 급증하는 유지보수 수요를 건설시장으로 조기에 활성화하는 것이 매우 중요할 것이다. 예를 들어 정부는 공공 시설의 신축과 더불어 유지보수에도 민간 자본을 활용하는 RTL, RTO 등과 같은 방식을 추진해야 할 것이다.

　주택시장 사업화 대상은 제한적

　민간부문이 주로 소유하고 있는 주택의 경우 재건축, 수직증축 리모델링과 같은 적극적인 유지보수 투자가 상대적으로 보다 활성화될 전망이다. 단, 1990년대 준공된 아파트들의 용적률이 상대적으로 매우 높다는 것과 2020년 이후 주택보급률 향상, 신규 주택수요 감소 등을 감안할 때 재건축 사업성이 있는 아파트는 서울을 비롯해 지방 광역시의 주요 지역에 있는 아파트로 한정될 것이다. 그 외 아파트들은 리모델링을 통해 성능 개선을 추진할 것으로 예상되나, 수직증축에 의한 리모델링 역시 사업성이 담보되는 아파트는 몇몇 지역에 한정될 것으로 예상된다. 결국 2020년대 중반을 전후해 저비용 리모델링 아파트 시장이 본격 등장하게 될 것으로 전망된다. 그러나 도시재생의 관점에서 도시 슬럼화를 방지하기 위해서는 노후 주택의 저비용 리모델링을 보다 조기에 활성화하기 위해 정부의 정책 마련이 필요하다.

　공공 신축시장 및 주택 신축시장 모두 축소 가능

　신축시장의 축소 및 질적 변화와 관련해서 우선 공공시장의 경우 예산 제약이 있는 가운데, 2020년 이후 기존 시설에 대한 유지보수 수요가 급증함에 따라 신축 공사의 발주가 축소될 것으로 우려된다. 따라서 정부는 민간 자본을 공공시설의 신축과 기존 시설의 유지보수에 적극 활용하기 위한 정책 개선이 필요하다.

　주택 시장 역시 향후 신규 주택수요가 꾸준히 축소될 것으로 예상된다. 현재 약 40만호 수준인 신규 주택수요는 2030년까지 연평균 7~8천호 정도씩 꾸준히 감소할 전망이다. 2030년 중반 이후는 주택수요의 감소폭이 보다 확대될 것으로 전망되는데, 이는 1차 베이비부머 세대가 2030년 중반 이후면 주택보유율이 하락하는 70대 중반 이후의 연령대에 진입하기 때문이다.

　신규 주택수요의 축소와 더불어 질적으로도 신규 주택공급 시장에 변화가 예상된다. 국내 주택보급률이 향상됨에 따라 향후에는 대규모 택지개발에 의한 주택공급이 사라지고, 고객의 수요에 맞춘 고객 맞춤형 소량 공급 시대가 본격 전개되기 시작할 전망이다. 대량 주택공급 시대에는 개별 고객의 니즈가 무시되고 획일화된 대량 공급을 통해 저비용으로 주택보급률 100%를 달성하는 것에 초점이 맞춰졌다면, 향후에는 개별 소비자가 기존에 살고 있는 주택에서 충족되지 않는 잠재니즈를 파악하고 이를 충족시킬 수 있는 고객 맞춤형 주택 공급에 초점이 맞춰질 것이다. 건설기업은 고객을 다양한 기준을 기초로 세분화하고 세분된 고객집단별 니즈 분석을 통해 맞춤형 소량 공급이 가능하도록 주택사업 운영 프로세스를 변화시키고, 마케팅, 디자인 등의 역량을 강화해야 할 것이다. 이는 대형기업보다는 주택전문 중견기업의 출현을 가능케 하는 환경변화라고도 할 수 있다.

　주택수요의 다양화 및 질적 변화와 관련해 시사점이 큰 통계 중 하나는 우리나라의 주택투자가 선진국과 동일한 소득수준에서 상대적으로 훨씬 더 저조했다는 것이다. 이는 우리나라가 선진국에 비해 훨씬 저비용의 효율적인 공동주택 위주로 주택을 공급해왔고, 천인당 주택 수 비교에서도 알 수 있듯이 주택의 양적 공급 자체도 적었기 때문이다. 결국 향후 우리나라에도 선진국과 주택투자 격차를 줄이기 위한 고급주택 수요, 다주택 수요가 증가할 것이며, 이러한 수요를 충족시킬 수 있도록 선진국형 정책으로의 패러다임 변화가 요구된다. 향후 주택시장의 변화와 관련해 또 하나 중요한 요인은 베이비부머의 주택 다운사이징 수요이다. 통계청의 가계금융조사 등의 통계를 기초로 분석해 볼 때, 2020년을 전후해 1차 베이비부머 세대의 주택 다운사이징 수요가 국내 주택시장에 큰 파급력을 발휘하기 시작할 것으로 예상된다.

　운영시장의 본격 등장, 시공부문과 시너지 창출 가능

　운영시장의 본격 증가와 관련해서 우선 주택부문은 최근 정부가 적극 추진하고 있는 기업형임대사업(뉴스테이)과 더불어 임대주택관리에 대한 관심이 증가하고 있다. 최근 1, 2년 동안 국내 건설사들은 적체되어있는 미분양 주택을 임대로 일정기간 운영하거나, 신규 분양시 일부 임대물량을 포함해 분양 리스크를 줄이는 등의 포트폴리오 분산 차원에서 임대를 일부 활용해 왔다. 그러나 향후에는 주택임대사업 자체가 성장성과 수익성을 점차 확보해갈 뿐만 아니라, 주택임대사업이 TSP(Total Solution Provider) 관점에서 주택 시공사업, 개발사업 등과도 상호 시너지를 창출할 수 있다는 점에서 임대사업에 대한 진출이 점차 증가하기 시작할 것으로 예상된다.

　SOC 시설의 운영 시장은 중장기적으로 볼 때 급격히 증가하지 않고, 민간자본 투자 증가, 지자체 시설의 민간위탁관리 및 민영화 등의 흐름과 더불어 점진적으로 증가할 것으로 예상된다. 단, 건설기업의 SOC 시설의 운영 시장 진출은 해외 신흥국 시장 진출과 연계성이 있다는 점에서 주목할 필요가 있다. 이미 그룹내 운영 역량을 보유한 계열사들과 연계해 성공적인 신흥국 진출을 이루는 사례들이 국내에서도 나타나고 있다.

   이홍일 한국건설산업연구원 연구위원

   정리=김국진 기자 jinny@

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