작년 1ㆍ13대책을 통해 정부가 도입한 기업형 주택임대사업(이하 뉴스테이)이 1차년도 사업목표를 무난히 달성(리츠 영업인가 기준 1만4000호)한 데 이어 올해 목표치를 2배로 확대하는 등 빠르게 늘어날 태세다. 정부의 ‘2016년 경제정책 방향’과 ‘2016년도 국토교통부 업무보고’에서도 주거불안 해소와 내수경기 활성화를 위한 ‘뉴스테이 정책’을 강조하고 있기 때문이다.

올해 계획 물량은 사업지 확보 기준으로 5만호. 2017년까지 13만호가 목표다. 민간임대 13만호는 2014년 기준의 제도권 민간 임대시장(64만호)의 약 20%에 해당하는, 의미있는 규모다. 정부가 뉴스테이 공급물량을 조기에 확대하려는 배경은 전세가격 급등에 따른 주거불안 해소 목적도 있지만 주택건설과 리츠, 임대 등 관련 서비스업을 포함한 내수산업 활성화 의도도 있다. 일각에선 다음 정부까지 이어질 지 의심하지만 정부 계획대로 2017년까지 13만호가 공급되면 그 영향력은 결코 적지 않을 것으로 예상된다.

뉴스테이 목표가 늘어나면서 택지확보 노력도 다양해지고 있다. 지난 해까지 민간이 보유한 미착공택지(민간제안형)를 활용하거나, LH 보유토지(공모형), 일부 정비사업 일반분양분에서 추진됐지만 올해부터 공급촉진지구 지정, 그린벨트 해제 등의 택지확보 방식이 공공에서 민간으로, 도시외곽에서 도심으로 확대되고 있기 때문이다. 사업자들도 다양해졌다. 제안서까지 제출하는 업체는 아직 사업부지당 5~6곳 정도이지만 참가 의향서를 제출한 업체는 평균 50개가 넘는다. 참여업체들의 분포도 대기업(30.5%)에서 중견기업(23.0%), 금융기관(15.0%), 자산관리회사(30.5%) 등으로 다양하다. 정부가 연기금 등 재무적 투자자 유치에 적극적이므로 향후 금융기관이나 자산관리회사 등의 참여 비중도 더욱 늘어날 전망이다.

뉴스테이가 리츠 방식으로 추진되면서 리츠시장도 급성장하고 있다. 국내 임대주택 리츠는 LH가 건설하는 공공임대 리츠와 뉴스테이 민간임대 리츠로 나뉘는데, 2015년 공공 및 민간 임대주택 리츠는 총 사업비 기준으로 약 10조원. 전체 리츠 자산 규모의 50%에 달한다. 금융기관들의 임대사업에 대한 관심도 확대되고 있다. 얼마 전 발표된 1차 뉴스테이 공급촉진지구 지정대상에는 하나은행과 외화은행이 통합되면서 유휴부지로 남은 도심의 은행지점 부지를 리츠가 매입해 재건축하는 방식이 포함됐다. 기업들의 구조조정용 매각 택지의 뉴스테이용 전환 가능성까지 고려하면 앞으로 도심의 택지 확보가 늘어날 것으로 보인다.

임대주택과 연계된 주거 서비스 산업에도 관심이 쏠린다. 주택건설사는 물론 통신회사, 가전 및 자동차 렌탈 회사, 카드회사 등이 뉴스테이와 연계된 서비스 개발에 나서고 있다. 임대주택 사업체의 자회사 형태도 있고, 독립적 서비스 회사들도 늘고 있다. 임대주택 리츠에 직접적 연관이 있는 주택임대 관리회사만 해도 2014년 19개에서 작년 말 174개로 증가했다.

뉴스테이 활성화가 미칠 시장 영향은

이처럼 뉴스테이 정책은 표면상 임대주택 정책처럼 보이지만 그 이상의 의미가 있다. 일차적으로는 주택시장의 구조변화에 대응하는 주거안정을 목적으로 하지만, 분양에서 임대로의 주택산업 전환을 유도하고 건설 이외의 주거 서비스, 부동산 금융산업 등의 육성과 연계돼 있다.

작년 주택분양 시장이 사상 최대 규모를 기록했지만 이런 현상이 지속될 것이라고 기대하긴 어렵다. 이미 가구수 증가율이 둔화되고 있고, 그나마 증가하는 가구도 구매 여력이 낮은 노인층과 청년층에서 이뤄지고 있어 모두 주택구매 수요로 보기 어렵기 때문이다.

대신 주택을 임차로 소비하려는 수요는 계속 늘어날 전망이다. 과거 임대주택이라고 하면 저소득층만을 위한 것이라고 생각했지만 실상 중산층의 수요도 많다. 이는 우리나라에 국한된 현상도 아니다. 글로벌 금융위기 후 주요 대도시들에서 동일하게 나타나는 현상이다. 따라서 향후 임대주택 시장의 성장 가능성은 크다. 제도권 임대주택의 공급을 확대하고 임대관리 영역까지 포함한다면 임대주택 관련 산업의 시장 규모는 지금보다 훨씬 더 성장할 것이다. 이런 측면에서 뉴스테이 정책은 민간임대 주택시장을 제도화하고, 관련 서비스 산업을 육성시키는, 중요한 전환점이 될 것으로 기대된다.

핵심역량 기반한 ‘선택과 집중’ 전략 필요

그렇다면 민간 임대시장의 성장이 주택건설사업의 새 시장이 될까? 중장기적으로 분양사업의 성장 가능성이 축소되면서 주택분양 사업의 대안으로 임대사업을 바라볼 수 있을 것이다. 이미 많은 기업들이 임대주택 사업을 검토하고 있다. 다만 접근방식은 차이가 있다. 첫째, 기존 분양주택 사업의 변형된 형태로 보는 경우다.  신규 공공택지 지구 지정이 중단된 상태에서 경쟁력 있는 택지 확보가 어려워졌다. 기존에 보유한 택지도 주변 인프라 정비가 지연되면서 당장 분양하기보다 임대로 공급한 후 거주 여건이 조성되고 나서 분양으로 전환해야 할 경우도 종종 발생한다. 지난 해 민간제안 사업과 LH 공모방식은 대부분 이런 차원에서 대상지로 편입된 경우다.

올해부터 뉴스테이 공급촉진지구가 이러한 흐름을 이어갈 것이다. 지구지정이 되면 그린벨트 해제도 가능하고 사업 절차도 많이 단축된다. 따라서 신규택지 확보를 목적으로 하거나, 분양전환 시기를 조정할 목적으로 뉴스테이 사업을 검토할 유인이 커진다. 중단된 재정비 사업들이 재기하면서 일반분양분을 뉴스테이 사업과 연계하는 경우도 늘어날 것이다. 이러한 방식들은 대부분 기존의 분양주택사업을 일부 변경하거나 보완하는 유형으로 볼 수 있다.

두 번째 유형은 도시주택기금의 지원을 받을 수 있다는 점을 활용한 경우다. 과거 공공건설 임대주택의 사업 구조와 흡사하다. 그러나 뉴스테이는 리츠 방식을 전제로 하며, 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다. 의무 임대기간 중 임대주택사업의 지분도 매각할 수 있어 과거 사업구조와 차이가 많다. 8년 후 입주자에게 우선 분양전환하는 것도 아니다. 따라서 8년뒤 주택시장 상황에 따라 분양전환이 담보되지 못할 수도 있다. 주택도시기금의 지원금 자체도 점차 축소, 분산되는 추세다.

2016년부터 뉴스테이 사업은 주택도시기금의 출자뿐 아니라 융자도 가능해졌다. 그러나 대상이 늘어나면서 사업지별 기금의 출자 비율은 축소될 가능성이 크다(2015년 사업장별 출자비율은 평균 17% 수준이었으나 일부 시험 사업장의 경우 20%이상 출자). 모자(母子) 리츠가 도입(2015년 9ㆍ2대책)됐고 다양한 재무적 투자자 유치책으로 시공사 출자의무도 폐지되는 등 재무 투자자의 참여 유인이 확대되고 있다. 앞으로는 결국 뉴스테이 사업에서 재무적 투자자의 지분과 의사결정 영향력이 확대되고, 건설기업들은 단순 시공자 역할에 머물 가능성이 높다. 건설기업들로선 임대관리 및 자산관리 영역까지 참여하지 않으면 이런 가능성은 더 높아진다.

셋째는 이를 고려해 임대관리 영역을 포괄한 종합임대사업의 관점에서 접근하는 경우다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 낮아지면 8년 후 분양전환을 전제로 한 수익모델은 리스크가 크다. 오히려 전세의 월세 전환추세를 감안해 분양전환보다 안정적인 임대수익구조를 보고 주택임대사업에 참여해야 할 것이다. 현재 국내 아파트의 임대수익률은 4% 내외로 미미하다. 주거서비스를 제공해 부대 수익을 창출하지 않으면 안 된다. 임대료를 카드로 납부하는 월세카드 서비스나, 내부 인테리어나 청소 등 관련 부대 서비스업역에 앞다퉈 진출하려는 것도 이런 부가수익 창출을 위함이다. 주거 관련 서비스 분야는 꼭 주택건설 기업이 아니어도 가능하므로 비건설기업과의 경쟁도 불가피하다.

민간임대 주택사업 활성화를 위한 현 뉴스테이 사업은 다양한 지원과 혜택을 부여하고 있다. 그러나 공적기금의 출자 및 융자는 임대주택의 공익성(적정 임대료 및 전월세 전환율, 분양전환 제약 등)을 전제로 한다. 반면 재무 투자자들은 안정적 임대수익 확보와 비용 절감을 요구하면서 수익성 증대를 추구할 것이다. 이런 관계 속에서 건설기업들로선 명확한 비즈니스 모델을 설정하고 적절한 출구전략을 마련하지 않으면 많은 어려움을 겪을 가능성이 크다. 지금도 임대리츠 출자승인을 받고 인허가가 지연되면 뉴스테이 공급 대상이나 주택유형(아파트, 오피스텔 등), 임대료 수준(보증금 규모 및 전환율)을 놓고 중앙정부와 지자체와의 이견이 발생해 사업추진이 어려움을 겪는 일이 발생하고 있다. 따라서 뉴스테이 사업은 많은 기대만큼, 적절한 리스크 관리방안과 명확한 비즈니스 모델 구축이 병행돼야 한다.

제공=한국건설산업연구원 김현아 연구위원

정리=김국진 기자 jinny@

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