1991년 가장 더운 날 아침, 로스엔젤레스 시내로 들어가는 고속도로는 교통체증으로 꼼짝도 하지 않고 있다. 직장에서 쫓겨나고 아내와 어린 딸로부터 멀어진 디펜스는 차 안에서 극도로 신경이 날카로워 있다가 파리가 윙윙거리며 나는 모습을 보고는 갑자기 솟아오르는 짜증을 견디지 못해 차에서 내려 도로를 따라 걷기 시작한다. 그는 끓어오르는 짜증과 분노를 가라앉히지 못하고 무차별적인 폭력을 사용하기 시작한다.

한 평범한 남자의 갑작스런 폭주를 다룬 이 영화는 신자유주의를 표방한 자본주의 시장에서 한 개인의 경제적 몰락이 가져오는 비극적인 결말을 보여준다. 경제적 능력 상실이 일종의 사형선고로 끝나는 이 사회에서 남자의 폭주는 일견 예고된 종착점처럼 보이기에 더 끔찍하다. 이 남자에게 만약 고정적인 월세 수익이라도 있었다면 더운 여름, 교통체증으로 그의 응축된 분노가 폭발하지는 않았을지도 모른다.

그러니, 이 씁쓸하고 섬뜩한 영화를 매우 비관적인 방식으로 소비하자면 우리는 월세 수익에 대한 공부를 할 필요가 있다. 이 사회가 우리에게 ‘자본력’외에는 어떠한 ‘방어’능력도 허하지 않기 때문이다.

대부분의 사람들이 퇴직 후 창업을 꿈꾸지만 현실은 녹록하지 않다. 왜냐면 퇴직자 대부분이 자녀 교육비와 결혼비용으로 융통 가능한 자금이 많지 않기 때문이다. 이들의 심리를 이용한 한 시행사는 “월세 나오는 오피스텔이 자식보다 낫다”는 광고를 게재하기도 했다.

임대수입의 기본은 최대한 대출을 많이 받아 적은 이자를 내고 월세를 많이 받는 거다. 이는 주거용 건물에만 적용되는 게 아니라 상가, 아파트형 공장 등 임대가 가능한 모든 부동산에 통용된다. 기존 부동산을 구매해도 되고 분양을 받아도 되지만 경매를 노리는 이도 많다. 이 경우 투자금이 아주 적은 투자자들은 자본금을 늘려야 하기 때문에 양도차익을 노리는데 지금처럼 경매가 과열일 때는 양도차익을 형성하기가 쉽지 않다. 그럴 때일수록 흠 있는 물건에 투자해 양도차익을 노려야 한다. 본인이 보기에 비록 흠이 있더라도 수익이 확실하다면 너무 싸게 낙찰받으려다 놓치지 말고 좀 여유 있는 가격으로 입찰해 반드시 낙찰받는 것이 좋다.

아파트형 공장은 괜찮은 투자처로 꼽힌다. 수도권 공장 총량제가 있어 일정기간 안정적으로 수입이 들어오는 투자처다. 일단 임차인이 들어오면 망하거나 아주 잘되어 큰 곳으로 이전하기 전까지는 일정한 임대료가 들어오기 때문이다. 또한 주거용과 달리 대출도 잘된다. 대출이 보통 낙찰가의 80~90%까지 나오니 레버리지 투자로 매우 안정적이며 임차인 관리도 쉽다. 다만 입주 업종을 제한하는 산업단지의 아파트형 공장은 주의해야 한다. 산업단지의 것은 산업단지관리사무소나 한국산업단지공단에 문의를 해보고 입찰해야 한다. 자본금은 넉넉하고 세입자 관리가 힘든 사람에게 맞춤형 투자처로 꼽힌다.

하지만 일반 투자자에게는 주거용이 가장 좋다. 그 중에도 빌라가 상대적으로 수익이 좋은 편이다. 보통 사람들은 “빌라는 구입하면 안된다”고들 말한다. 아파트처럼 재건축 기대감이 없어 감가상각이 있다는 생각 때문이다. 실제로 재개발 광풍이 불던 2005년 이전에 빌라는 구매 후 가격이 꾸준히 하락하는 상품이었다. 관리비 부담 없이 서민이 사는 곳이지 재테크 상품은 절대 아니라는 생각이 지배적이었다. 현재도 비슷하다. 이제는 재개발이나 뉴타운은 기대하기 어려워 빌라가 앞으로 크게 오를 일은 사실상 없다. 지금 새로 분양하는 빌라도 사자마자 떨어진다. 하지만 양도차익보다 임대소득을 더 중시하는 사람에게는 빌라만큼 좋은 것이 없다.

빌라는 5000만원에 낙찰받으면 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 본인 부담금은 1000만원 정도다. 취득세 등 60만원, 법무사비 100만원, 이사비와 수리비 100만원을 더하면 총 760만원이 들어간다. 보증금을 어떻게 받느냐에 따라 투입비용을 남기고 또 낙찰을 받으면 수익이 계속 눈덩이처럼 굴러간다. 보통 이런 식의 임대수익 투자를 하는 이들은 주거용 부동산을 20채 이상씩 굴린다.  아파트는 임대수익률로 따지면 빌라만큼 나오지 않는다. 예를 들어 저층 아파트라도 전용 36㎡ 되어도 수도권에서 낙찰받으려면 1억원 상당이 들어가는데 이런 아파트도 임대수익은 빌라와 비슷하다.

최지희기자 jh606@

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