법무법인 현 김미현 변호사

Q. 재개발 구역의 투자를 노리던 A씨는 여러 필지를 보유하고 있는 조합원 B의 매물 중 하나를 매수하면 분양권을 받을 수 있다는 정보를 듣고 매수 예정이다. A씨가 재개발 조합에 문의하자 B와 대표조합원을 선임하여야 하고 단독으로 분양권이 발생하지는 않을 것이라는 안내를 주었다. A씨가 부동산 중개소에 재차 문의하자 단독 분양권이 인정되는 사례도 있다는 모호한 답변을 한다. A씨가 조합원 B씨 소유의 필지 중 하나를 매수하게 되면 단독으로 아파트 1채를 분양받을 수 있을까?

A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 1명의 토지등소유자가 여러 토지 및 건축물을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 양도하였을 때 그 양도인과 양도인을 대표하는 1명을 선정하고 그 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다(도시정비법 제39조제1항제3호).

통상 조합 실무에서 위 규정은 다물권을 가진 조합원으로부터 양수한 자는 양도인인 조합원과 대표조합원을 선임하여 그 대표조합원이 분양신청을 할 수 있다는 해석을 하고 있었으나, 그에 관하여 명시적인 규정이 없었기 때문에 단독 분양신청에 대한 이의제기 및 반론이 끊이지 않았다.

법제처는 도시정비법 규정은 조합설립 이후 토지 등 양수로 인해 조합원이 증가하는 등 지분쪼개기를 통한 투기세력 유입에 의한 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원 재산권을 보호하기 위한 것이고, 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1 주택을 공급하도록 하고 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 공유한 경우에도 1주택만 공급하도록 한 규정을 고려할 때 대표조합원 외에 주택 공급을 불가하다는 입장이었다(2010. 2. 22. 자 유권해석, 2010. 7. 12. 자 유권해석). 헌법재판소는 대표조합원 외 양수인에게 단독 분양권이 인정되는지 여부에 대해서는 명시하지 않은 채 양수인을 분양 대상에서 제외하는 규정은 아니므로 재산권을 침해하지 않는다고만 판단하였다(헌법재판소 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169).

하급심 판례는 대체로 양수인에게 별도의 분양권을 인정하지 않는 입장이었는데, 광주고등법원은 다물권을 소유한 조합원으로부터 양수한 자에 대한 분양신청권을 제한할 명문의 규정이 없으므로 투기 방지라는 공익적 이유로 관련 규정의 유추·확장해석으로 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다는 입장으로 내놓았고(광주 고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결), 그 무렵 부산고등법원은 법령상 명시적인 규정이 없는 한 조합원과 분양권은 분리되지 않으므로 조합원의 숫자만큼 분양권이 인정되어야 한다는 입장으로 대표조합원 1인만이 분양신청권을 가진다는 상반된 판단을 하였다(부산고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019누23845 판결).

광주고등법원의 판결에 대하여 대법원이 심리불속행 기각함에 따라 그대로 확정되었다. 이에 대법원의 입장이 양수인의 분양신청권을 인정하는 입장인가에 대해 혼란이 야기되었고, 필자에게도 다물권자 양수인의 단독 분양신청권 인정이 가능한지에 대하여 문의가 많았다. 광주고등법원의 판결을 내세우며 분양신청권을 인정해달라는 소송 또한 많아졌고, 그 동안 부산고등법원의 판결에 대한 상고심이 대법원에 계류 중이었으므로 위 대법원 판결을 기다리며 소송의 결론이 나지 않는 경우도 있었다.

대법원은 거의 3년 만에 판결을 내리면서, 도시정비법의 규정과 취지는 다물권자인 조합원으로부터 양수한 경우 원칙적으로 양도인과 양수인 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판단하고, 종래 법제처 유권해석과 부산고등법원의 판결과 같은 취지의 판결을 내렸다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결). 광주고등법원 판결 이후 혼란이 일단락된 셈이다.

다만, 대법원의 판결은 도시정비법상 다물권 소유자로부터 양수한 자의 분양신청권 존부의 명문의 규정이 없다는 점에 대하여 특별한 언급 없이 도시정비법의 입법취지를 강조하는 판결을 하였는 바, 이번 판결에도 불구하고 다물권자의 양수인의 분양신청권에 관해서는 계속적으로 민원이 발생할 가능성도 있어 보인다. 입법기술상으로 모든 사안에 대하여 아주 자세히 규정하지는 못하는 한계는 존재하나, 도시정비법은 여러 차례 개정을 거듭하면서 해석상 논란을 줄여왔다. 금번 대법원 판결을 계기로 도시정비법의 관련 규정이 명확히 개정되기를 바란다.
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