[대한경제=김현희 기자] 주거용 오피스텔을 '주택수'에서 배제해달라는 국민청원에 이어 개발업계에서도 이같은 요청에 부응하기 위해 본격적으로 준비작업에 들어갔다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되면서 각종 과세 의무가 부담되기 때문에 투자수요들도 쉽게 접근하지 못하고 있다.

시행사들은 오피스텔 분양이 이같은 규제로 인해 침체되고 있다고 판단, 한국부동산개발협회 중심으로 오피스텔의 주택수 배제를 요청하기 위한 작업에 들어가겠다는 것이다. 개발업계가 오피스텔에 대한 주택수 배제 방안을 본격적으로 요구하고 나서는 것은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 줄도산을 막자는 차원이다.

◆"수익성보다 사업 완성도 높이겠다"

21일 개발업계에 따르면 A시행사가 진행 중인 서울 고척동 오피스텔 사업장은 사전분양 수요를 조사 중이다. 시공사 측이 사전에 분양수요를 확보해야 시공 가능하다는 조건을 내걸었기 때문이다. 은행 등 금융회사도 적정 분양률이 확보되지 않으면 PF대출을 해줄 수 없다는 의견을 전달해왔다. 오피스텔 사업장이라 분양수요를 확보하기도 어려운 판에 PF대출 및 시공사 선정 문제까지 모두 막혀버린 셈이다.

개발업계 관계자는 "그나마 현금을 확보한 시행사들은 시공사를 선정못하더라도 브릿지론을 만기연장하거나 상환하는 등 버티기 상황이지만 현금이 없는 시행사들은 당장 부도로 내몰릴 판"이라고 말했다.

한국부동산개발협회는 이같은 사업장들을 모니터링, 지난달 총회에서는 오피스텔의 주택수 배제 방안을 다시금 요청하는 방안을 논의했다. 오피스텔의 규제 완화를 통해 침체된 분위기를 조금이라도 살려보자는 것이다. 일단 투자수요가 유입되면 서울과 수도권 오피스텔 시장도 아파트 청약시장처럼 훈풍이 불 가능성이 있다는 판단에서다. 서울 상암동 DMC 가재울 아이파크 오피스텔은 지난 12~13일 청약을 진행한 결과, 4.02대 1의 경쟁률을 기록했다. DMC 가재울 아이파크 아파트는 1순위 청약 평균 경쟁률이 89.85대 1이었던 점과 비교하면 극히 낮은 수준이다.

일부 시행사들은 수익성을 '0'로 수렴하더라도 사업을 완성시키는 게 낫다며 오피스텔 분양가를 파격적으로 낮추겠다는 의견도 전달해왔다. 현재 금융당국이 추진 중인 부동산PF대주단협의체도 사업장의 수익과 시공사의 공사비를 낮추는 방향으로 구조조정하도록 돼 있는 만큼, 개발업계가 먼저 수익성을 낮추는 모습을 보이겠다는 것이다. 토지만 보유한 브릿지론 단계에서 시공사도 구하지 못한 채 사업을 망치기보다, 수익성을 최대한 낮추더라도 사업을 완성시키는게 낫다는 것이다.

◆저축은행·증권사, 상업용 PF 보유 절반 이상

부동산 PF의 뇌관인 저축은행과 증권사가 보유한 PF채권은 아파트보다 오피스텔 등 비아파트 사업장이 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

국제 신용평가사인 스탠더드앤드푸어스가 지난해 6월까지 국내 금융권별 부동산PF 위험노출액(익스포저)을 분석한 결과, 증권사가 보유한 비아파트 사업장은 전체 51%, 저축은행은 69%인 것으로 나타났다. 여신전문업체인 캐피탈 업계(46%)보다 높은 수준이다.

저축은행과 증권사가 보유한 아파트 사업장 비중은 각각 15%, 22%에 불과했다.

오피스텔 사업장이 줄줄이 도산하면 국내 저축은행과 증권사의 부실로 이어질 수밖에 없는 것이다. 따라서 개발업계는 오피스텔의 규제 완화를 통해 PF 부담을 줄이면서 소형주택 활용방안을 강구하자는 것이다. 현재 오피스텔은 주택수에 포함되면서 종합부동산세 등 보유세 부과는 물론 오피스텔 양도시점에도 주택으로 분류돼 다주택자에 대한 양도소득세 중과도 적용된다. 오피스텔 보유자가 추가로 아파트 등 주택을 취득하면 다주택자로 판단, 취득세 중과도 적용된다. 오피스텔 취득 시점에는 업무시설로 분류돼 취득세가 4.6% 적용받는다. 주택이라면 2주택자 취득세율이 1~3%인데 이보다 더 높은 취득세를 부과받는 셈이다.


김현희 기자 maru@

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