Q: 재개발 조합은 정비구역 내 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하고 있는 거주자에게도 주거이전비를 지급하여야 하나요?

A: 현행 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제65조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제78조 제6항과 제10항, 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 주거이전비를 보상하여야 하는 세입자에 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자를 포함하는 것으로 명시하고 있습니다.

다만, 구 토지보상법 시행규칙(2020. 12. 11. 국토교통부령 제788호로 개정되기 전의 것)은 현행 토지보상법 시행규칙과 달리 주거용 건축물의 세입자에 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자를 포함한다는 취지의 규정을 두고 있지 않았으므로, 다수의 하급심은 구 토지보상법 시행규칙이 적용되는 경우 주거이전비 보상 대상이 되는 세입자에 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자는 포함되지 않는다고 판단해 왔습니다(서울행정법원 2022. 9. 15. 선고 2021구단61911 판결, 부산지방법원 2022. 6. 17. 선고 2022구합20953 판결, 인천지방법원 2021. 4. 2. 선고 2020구단51812 판결 등).

그러나 최근 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022두44392 판결은 구 토지보상법의 위임목적, 사회보장적 지원의 필요성, 이사비 보상 제도와의 형평성, 구 토지보상법 시행규칙의 문언 해석 및 개정 경위 등에 비추어 볼 때, 현행 토지보상법 시행규칙과 마찬가지로 “구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 세입자에는 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자가 포함된다고 봄이 타당하다”고 판단하였습니다.

유의할 점은 재개발 조합이 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 토지보상법에 따른 손실보상을 완료하여야 하고(도시정비법 제81조 제1항 제2호), 여기에는 협의나 재결절차에 의하여 결정되는 주거이전비 등의 지급도 포함되므로, 재개발 조합이 공사에 착수하려면 정비구역 내에 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자에게 주거이전비의 지급도 마쳐야 합니다.

이 경우 재개발 조합은 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급하였거나 공탁하였다는 사정이 인정되면 주거이전비 등에 관하여는 손실보상을 완료한 것으로 인정받을 수 있으므로, 신속한 사업 추진을 위해서는 주거이전비 등(토지보상법이 정하는 보상액을 산정하되 여유 범위를 두고 초과금원을 산정하는 것이 바람직합니다)을 직접 지급하거나 거부 시에는 공탁하는 방법으로 손실보상을 조속히 진행하는 방안을 고려할 필요가 있습니다.

이민혁 변호사(법무법인 광장)

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