국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조는 도시ㆍ군계획과 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념에 대해 정의하고 있다. ‘도시ㆍ군계획’이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시ㆍ군기본계획과 도시ㆍ군관리계획으로 나누어 진다.

‘도시ㆍ군기본계획’이란 도시ㆍ군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시ㆍ군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말하며, ‘도시ㆍ군관리계획’이란 이하 도시ㆍ군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 계획을 말한다.

도시ㆍ군관리계획으로 결정하여야 하는 사항으로는 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획, 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획등이 있다(법 제2조 제4호). 여기서 ‘용도지역’이란 전 국토를 대상으로 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적율 등을 제한함으로써 토지의 경제적ㆍ효율적 이용을 위해 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말하는데, 동일한 토지에 대해 중복으로 지정될 수는 없다. 용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역(보전녹지, 생산녹지, 자연녹지)으로 구분되며, 비도시지역은 관리지역(보전관리, 생산관리, 계획관리), 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누어진다. 이와 같이 크게 몇 가지 유형으로 나누어진 용도지역은 세분하여 나누어지는데, 가령 주거지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역으로, 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역 등으로 나누어진다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말하는데, 경관지구, 고도지구, 취락지구, 특정용도제한지구, 보호지구 등이 있다. 용도지구는 국지적ㆍ추가적으로 지정하게 되는데 중복하여 지정할 수도 있다.

용도구역은 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적이면서 종합적인 토지이용을 위해 결정하는 지역을 말하는데, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정주역, 입제규제최소구역으로 나누어 진다.

박근배 변호사(법무법인 화우)

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