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정부도 기존의 지방분권과 균형발전 정책이 분산돼 지방소멸에 효과적으로 대응하지 못했다는 인식 아래 ‘지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법’을 제정하고, 지역 주도 균형발전 정책을 추진하고 있다. 이런 지방시대 정책의 국민 체감도를 높이려면 낙후된 지방도시의 주거환경 개선이 최우선 과제이다. 특히 노후화된 다세대ㆍ다가구주택이 밀집된 저층주거지는 부족한 기반시설, 고질적 주차난, 그리고 침수 우려가 높은 반지하주택 등에 이르기까지 정비가 시급한 실정이다. 서민 대다수가 거주하고 있는 점에서 서민 주거복지 향상을 위해서도 중요한 과제다.
서울시는 저층주거지를 블록 단위로 모아 정비하는 ‘모아타운’ 사업을 추진하고 있다. 이 사업은 2022년 한해 가장 사랑받은 서울시 정책으로 선정됐다. ‘모아타운’은 신축ㆍ노후주택이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에서 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모주택정비 관리계획을 수립해 정비사업을 체계적으로 추진하는 ‘서울형 소규모주택정비 관리지역’이다. 시는 도심 내 주택공급 확대를 목표로 그간 공모를 통해 ‘모아타운’ 후보지 75곳을 선정했고, ‘모아타운 관리계획 수립지침’ 마련, 대학과 연계한 사업모델ㆍ디자인 아이디어 발굴 등 적극적 행정지원을 하고 있다.
소규모주택정비 관리지역은 정부가 2021년 2월4일 발표한 주택공급 대책을 통해 노후 저층주거지의 무분별한 난개발을 막고 가로주택정비사업 등을 체계적ㆍ계획적으로 추진하기 위해 도입됐다. 공공이 소규모주택정비 관리계획을 수립하고 정비기반시설과 공동이용시설 설치 등을 지원하며, 각종 규제 특례를 적용해 민간의 소규모 정비사업을 활성화하려는 지역이다.
최근 경기침체와 금리ㆍ원자잿값 상승이 지속되면서 ‘모아타운’을 비롯해 정비사업 추진이 정체ㆍ중단되는 구역이 늘고 있다. 개발수요와 분양가격이 낮아 사업성 확보가 힘든 지방도시에선 주택공급 위주의 서울시 ‘모아타운’ 사업을 그대로 적용하긴 어렵다. 지금까지 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 곳도 대전시 3곳을 빼면 모두 서울 등 수도권에 자리한다. 지방시대 정책의 본격 추진을 계기로 서울시 ‘모아타운’과 차별화된 ‘지방도시형 소규모주택정비 관리지역’의 활성화가 필요하다. 이를 위한 세 가지 전략을 제안한다.
첫째, 공공ㆍ민간협력 사업모델을 개발해야 한다.
사업성 부족 등으로 민간 주도의 사업추진이 어려운 지방권 특성을 고려해 공공이 가로주택정비사업 등을 선도적으로 추진하고, 이를 거점으로 민간사업을 활성화하는 공공ㆍ민간협력형 소규모주택정비 관리계획 수립모델이 필요하다. 정부가 작년 9월26일 발표한 주택공급 대책에서 소규모주택정비 관리지역 내 공공 참여사업에 대해 사업구역 면적기준을 현행 2만㎡에서 4만㎡ 미만으로 확대하기로 한 만큼 입체복합개발, 이주대책 지원 등 새 사업모델 개발이 요구된다.
둘째, 지역 특화재생과 연계해야 한다.
개발수요가 부족한 지방도시에서는 주택정비를 통해 양질의 신규주택을 공급해도 미분양 우려가 크다. 주택공급 위주의 정비사업에 한계가 있다. 따라서 지역 내 역사ㆍ문화ㆍ산업 등 고유 자원을 활용하고 주거ㆍ상업ㆍ업무 등 도시 기능을 복합적으로 개발해 지역가치 상승과 주거수요를 창출해야 한다. 소규모주택정비 관리계획 수립 시 지역별 고유 자산을 활용해 새 활력을 불어넣고 일자리를 만드는 사회ㆍ경제적 재생사업과 연계해야 한다.
셋째, 정비기반시설 설치 등 공공지원도 강화해야 한다.
소규모주택정비 관리지역 내 정비기반시설은 원칙적으로 사업시행자가 설치하는 것을 원칙으로 하되, 도로 등이 열악해 민간사업 추진이 어려운 경우 공공에서 국ㆍ공유지 활용, 도시계획시설 결정 등을 통해 선제적으로 설치해 민간의 사업추진 여건을 조성해야 한다. 지방정부가 해당 시설을 먼저 설치하고 사업시행자로부터 그 설치비용을 징수할 수 있도록 하며, 민간사업 활성화를 위한 정비지원기구의 역할을 강화하는 등의 제도 개선이 필요하다.
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