[대한경제=김현희 기자] 올해 공동주택 공시가격이 서울 강남 재건축 아파트들 위주로 최대 30% 안팎으로 상승한 가운데 강남 다주택자들 사이에서도 상승폭이 엇갈리는 모습이다. 서울 반포동의 아크로리버파크의 전용면적 84㎡와 대치동 은마아파트의 84㎡ 두 채를 보유한 2주택자의 보유세는 지난해보다 11.5% 오른 반면, 서울 마포의 마포래미안푸르지오 84㎡와 은마 84㎡를 보유한 2주택자는 17%나 오르면서 보유 아파트별로 천차만별로 나타나고 있다.

세무 전문가들은 다주택자의 보유세 부담이 상당하기 때문에 차라리 강남 똘똘한 한 채를 보유하며 세금부담을 줄이면서도 시세차익을 노리는 전략이 오히려 유효하다는 조언이다. 

◆ 은마+아리팍 2주택자 보유세 12%만 상승?

19일 <대한경제>가 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과, 아크로리버파크의 84㎡와 은마아파트의 84㎡를 보유한 2주택자의 보유세는 3395만원으로 지난해 3044만원보다 351만원(11.53%) 늘었다. 재산세는 69만원밖에 늘어나지 않았는데 종합부동산세가 282만원 늘어났기 때문이다. 종부세 부담이 더 높아진 것이다.

은마아파트 84㎡와 마포래미안푸르지오 84㎡를 보유한 2주택자는 1786만원의 보유세를 올해 납부해야 하는데, 지난해(1526만원)보다 260만원(17.07%) 많아진 수준이다. 재산세는 54만원 많아진 반면, 종부세 부담이 206만원 늘어난 것이다.

보유세 상승률을 비교하면, 고가 아파트 2채인 아크로리버파크와 은마아파트를 보유한 2주택자보다 은마아파트와 마포래미안푸르지오의 2주택자가 더 높아졌다. 이들 종부세 차이는 76만원밖에 나지 않는다. 종부세 상승률만 비교해봐도 아크로리버파크와 은마아파트의 2주택자 부담은 16% 늘어난 반면, 은마아파트와 마포래미안푸르지오의 2주택자 부담은 29.6%나 높아진 것이다.

물론 보유세 금액으로 보면 아크로리버파크와 은마아파트의 2주택자 부담이 은마아파트와 마포래미안푸르지오의 2주택자보다 2배 가까이 되지만, 체감하는 부담감은 오히려 상승률이 높은 후자가 상당할 수밖에 없다.

이같은 이유는 지난해 강남 재건축이 들썩이면서 은마아파트의 시세가 급등했고, 마포래미안푸르지오도 낙폭을 회복하는 등 급등세를 보였기 때문이다. 아파트 가격이 급등한 만큼 올해 공시가격 상승률도 함께 치솟은 것이다. 잠실 재건축의 대장주인 잠실주공 5단지 전용 83㎡의 보유세도 올해 580만원으로 지난해(438만원)보다 32.38% 증가했다. 우병탁 부지점장은 "아크로리버파크의 84㎡는 지난 2022년 46억6000만원의 최고가에서 10억원 낮은 36억~37억원에 거래되는 등 시세변동이 미미했던 점이 공시가격 상승 부담으로 이어지지 않았다"고 분석했다.

◆중저가 다주택자보다 똘똘한 한채 전략 '유효'

강남 재건축 아파트와 달리 강남 기축 아파트들의 올해 보유세 인상폭은 10%도 되지 않는다. 오히려 강남 기축 2주택을 보유하는 전략이 유효한 것 아니냐는 의견도 나오지만, 세무 전문가들은 수천만원의 현금흐름을 감당할 수 없다면 무리한 전략이라고 지적한다. 다주택자들을 중심으로 세금부담이 높아지기 때문에 서울 중급지의 아파트를 2채 이상 보유하는 다주택 전략보다는 오히려 강남의 똘똘한 한 채를 보유하는 전략으로 세금부담과 시세차익을 한꺼번에 노리라는 것이다.

은마아파트의 84㎡ 한 채를 보유한 1주택자는 올해 523만원의 보유세를 납부해야 하는데, 마포래미안푸르지오 84㎡와 대전 유성죽동푸르지오 84㎡를 보유한 2주택자의 보유세 558만원보다 적다. 마포래미안푸르지오와 유성죽동푸르지오를 처분하면 약 25억원 정도인데, 25억원의 강남 대단지 아파트 한 채가 시세차익과 세금절약을 한꺼번에 해결할 수 있다는 의견이다. 우병탁 부지점장은 "향후 아파트 수요도 중급지 2주택자 전략보다 강남 1주택자 전략을 택할 가능성이 높다"며 "강남 재건축 및 시세변동이 아직 나타나지 않은 강남 신축과 기축 수요가 상당해질 것"이라고 말했다.


김현희 기자 maru@

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