지난 8월 8일 국토교통부는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안을 발표하였고 21일 서울시는 2030 서울시 도시‧주거환경정비기본계획 주거환경정비사업 부문 재정비안을 수정가결하였다. 도시정비사업을 활성화시켜 도심지내 주택공급을 확대한다는 내용이 국토부와 서울시의 공통적인 내용이다. 국토부는 사업시행인가와 관리처분인가 통합, 동의율 완화 등 정비사업 속도에, 서울시는 지가에 따른 보정계수, 용적률 차등적용, 공공기여 축소등 분담금 완화에 각각 중점을 둔 것으로 보인다. 현재 도심지내 주택공급 부족에 기인한 서울 수도권을 중심으로 한 주택가격 상승추세와 이에 따른 주택시장의 불안정을 선제적으로 대응하기 위한 대책으로서 그 의미가 있다 하겠다.

도시정비사업의 주요 변수는 사업의 속도와 조합원의 분담금으로 나눌 수 있다. 사업의 속도는 사업에 소요되는 기간과 직접적으로 연관되어 있다. 정비사업 소요기간은 크게 정비계획수립과 지정, 조합설립인가, 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거 그리고 공사기간으로 나눌 수 있다. 이중 정비계획수립과 지정, 사업시행인가와 관리처분인가는 공공의 영향이, 조합설립, 이주·철거, 공사기간등은 토지등 소유자의 영향이 각각 큰 부분이다. 이에 정비사업의 속도와 관련된 대책은 주로 앞서 언급한 3가지 부분에 집중돼 있다. 대표적으로 정비계획수립과 지정에 관련해서는 서울시의 신속통합기획이 15단계에서 8단계로 축소하였으며 사업시행인가와 관리처분인가의 통합은 소규모주택정비사업에서 이미 시행되고 있다.

토지 등 소유자와 관련된 영향은 역시 동의율이다. 이번 국토부의 8ㆍ8 확대방안에서도 이 토지등 소유자에 의한 동의율 대책이 발표되었다. 조합설립 동의요건으로 전체 동의율을 75%에서 70%로, 동별동의 요건을 2분의1에서 3분의1로 완화해 토지 등 소유자 등에 기인한 사업 속도를 제고하고자 한 것으로 보인다. 특히, 재건축정비사업에 있어 오랫동안 논란의 중심에 있던 동별동의 요건의 완화는 정비사업 속도에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

조합원분담금과 관련해선 용적률과 공공기여의 문제이다. 조합원 분담금은 비례율을 기준으로 산정된다. 비례율은 용적률, 분양가, 사업비 그리고 종전자산가치의 직접적인 변수이다. 결국 조합원분담금은 앞서 비례율의 변수와 동일하다. 분양가와 사업비는 시장의 영향을 받는 변수이여 용적률은 정부가 주도하는 변수이다. 조합원분담금의 감소는 정비사업의 활성화로 이어질 수 있으며 이를 위해서는 용적률의 확보와 사업비의 감소가 필수적인 요소이다. 이에 이번 대책에서도 공공이 주도할 수 있는 용적률 대책이 주요 내용이다. 국토부와 서울시가 발표한 보정계수 적용, 허용용적률 완화 등도 결국 지역상황에 따라 용적률을 차등 적용하겠다는 의미로 보인다. 공공기여의 완화 내용도 공공기여에 의한 기존의 용적률 환수를 줄이겠다는 내용으로 이 또한 용적률 상승의 효과를 나타낸다. 시장의 영향을 받는 사업비 측면에 있어서도 공공임대주택 인수가격을 표준건축비에서 기본형건축비의 80%로 현실화함으로써 사업비 감소에 영향을 줄 것으로 보인다.

도시정비시사업의 기본적인 목적은 노후ㆍ불량한 도시를 정비하여 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는 것이다. 이와 더불어 도심지내 주택공급의 기능도 가지고 있다. 특히 도심지내 주택공급의 문제가 제기될 때마다 도시정비와 관련한 제도와 대책이 계속해서 나오고 있는 상황이다. 사업속도를 위해 동의율을 조정하고 인ㆍ허가 절차를 통합하고 분담금을 위해선 용적률을 완하하고 공공기여를 조정하는 등 일관적이고 체계적인 대책이라기보다는 사안에 따른 개별적인 대책들이 발표되고 있다. 1976년 도시재개발법이 제정된 후 27년 후인 2003년 도시정비법이 제정됐다. 그리고 다시 20여년이 지나고 있다. 그러나 사업속도에서 가장 영향이 큰 수용과 매도청구의 내용이 아직도 통합되지 않고 있으며 재건축사업은 공익사업으로 규정하지 않고 있다. 동의율과 관련된 각 사업단계별 절차는 통일되지 못하고 있으며, 보정계수 등을 통하여 면적규제(Zoning)가 점적규제(Poning=Point+Zoning)로 전환하고 있는 현실에서 도시정비관련 규제는 이를 담아내지 못하고 있다.

8ㆍ8 방안에서 재건축ㆍ재개발 특례법 구상을 내놓았다. 노후ㆍ불량한 도시를 정비하는 것은 매우 중요한 일이다. 하지만 이를 위하여 오래된 도시정비와 관련된 제도를 정비하는 것도 도시정비 못지않게 중요하다고 할 수 있다. 수용과 매도청구, 사업별 절차의 통합, 점적규제(Poning)적용 등 이제 도시정비의 새로운 패러다임을 반영할 수 있도록 관련 제도를 정비할 시간이 도래하고 있다.

이용각 건국대 부동산대학원 겸임교수

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉