Q: 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격과 관련하여, 임대주택법령에 따라 산정된 정당한 분양전환가격을 초과한 분양가격은 무효이고, 그에 따라 실제 분양가격과 정당한 분양가격 간 차액은 부당이득으로 돌려주어야 한다. 이때 택지 조성을 위한 비용도 정당한 분양가격에 포함될까?

A: 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액’으로 산정하되, 위 가액은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없게 된다.

이때 택지비와 관련하여, 사업주체가 입주자 모집공고 당시 택지에 대한 감정평가액 등을 공고하지 아니한 경우라 하더라도, 이를 이유로 택지비를 분양가격에 가산하지 아니할 것은 아니다.

즉, 본래 주택공급에 관한 규칙 및 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 등에 의하여 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자 모집공고에 포함하여 공고하여야 한다. 그러나 위 규정들을 위배하여 이 부분 항목을 공고하지 아니한 경우, 택지비는 가산항목에 포함될 수 없는 것인가.

이에 대하여 법원은 비록 입주자 모집공고상 택지 부분에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관이 공고되지 아니하였더라도, 위 규정상 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자 모집공고에 포함하여 공고하여야 한다는 규정을 위배한 것과 택지비를 가산 항목에 포함될 수 있는지 여부는 별개의 문제라고 판단하였다.

즉, 위 규정을 위배한 것의 효력이 행정적 또는 형사적 제재의 대상이 됨은 별론으로 하고, 임대주택법상의 택지비 가산 여부에 어떠한 영향이 있다고 보기 어렵다는 것이다. 만약 이와 같이 해석하지 아니할 경우, 택지비 전체가 분양전환 당시의 가격에 산입될 수 없게 되는 불측의 결과가 초래될 수 있다.(청주지방법원 2024. 9. 11. 선고 2020가합15000 판결).

이와 유사하게 대법원은 주택공급에 관한 규칙을 위반한 것의 효력이 사법상 매매계약의 효력에 어떠한 영향이 있다고 보기 어렵다는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다86000 판결).

장혁순 변호사(법무법인 은율)

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉