복도 폭ㆍ주차장 기준 대폭 낮춰

수분양자-건설사 소송 대란 막아

업계 “유동성 리스크 해소” 환영

[대한경제=이종무 기자] 정부가 16일 발표한 ‘생활 숙박시설(생숙) 합법 사용 지원방안’은 이미 사용 중이거나 공사 중인 생숙을 지역과 소유자 여건에 따라 합법적으로 사용 가능하도록 지원하는 것에 초점이 맞춰져 있다. 신규 생숙은 연내 건축법 개정안을 발의해 숙박업 신고 기준 이상만 허용해 불법 전용을 원천 차단한다는 복안이다.

사진:대한경제 DB

△ ‘용도변경 난제’ 푼 정부
먼저 기존 생숙의 경우 경기와 인천, 부산, 제주 등 숙박업 미신고 물량이 많은 지방자치단체 중심으로 조례를 개정해, 숙박업 신고 예비 신청을 한 소유자는 오는 2027년 말까지 이행강제금 부과를 유예하기로 했다.

그간 생숙은 30가구 이상 소유자이거나 건축물 연면적이 3분의 1 이상, 독립된 층일 경우에만 숙박업 신고가 가능했다. 특히 숙박업 미신고 사업장에 대한 이행강제금 유예 종료가 오는 12월로 코앞으로 다가온 가운데, 생숙 대부분이 미신고 가능성이 열려 있었단 점에서 대책 마련이 시급했다. 전국 생숙 허가 물량(18만8000가구) 가운데 5만2000가구(27.6%)은 숙박업을 신고하지 않았고 공사 중인 6만가구도 향후 주거 전용 등 숙박업 미신고 가능성이 있었다.

특히 오피스텔로 용도변경 기준 완화는 가장 난제로 꼽혀왔다. 그러나 이번 지원안을 보면 피난과 방화, 주차, 입지 등 기준이 앞선 지난해 특례보다 더욱 완화했다는 평가가 나온다.

구체적으로 오피스텔로 용도변경을 희망하면 장애 요인별로 지원한다. 소방시설법상 복도 폭이 1.8m 미만이어도 주거 용도에서 요구하는 안전 성능을 충족했다고 인정하도록 건축법 개정을 추진한다. 외부 주차장 추가 설치가 필요한 경우 이에 상응한 비용을 부담하면 설치를 면제하고, 지자체가 수립한 지구단위계획에 따라 오피스텔 입지가 불가한 지역은 기부채납을 전제로 계획 변경을 적극 검토할 수 있도록 하겠단 설명이다.

또 이번 지원안 발표 이전 건축 허가를 신청한 생숙은 오피스텔로 용도를 변경하면 전용 출입구 설치 등을 면제할 방침이다.

마찬가지로 정부는 내년 9월까지 오피스텔로 용도변경을 신청한 생숙 소유자에 한해 2027년 연말까지 이행강제금 부과를 유예할 예정이다. 다만 이 때까지 숙박업 예비 신청이나 용도변경을 신청하지 않으면, 사전 통지, 1ㆍ2차 시정 명령을 거쳐 계고 후 이행강제금을 부과하겠단 계획이다.

△ “시장 친화적”…업계, ‘반색’
시장에서는 정부가 ‘당근과 채찍’으로 사회적 문제로 대두된 생숙 문제를 해결하려는 의지를 보였다는 “환영”의 목소리가 나온다. 특히 한 때 아파트 대체 상품으로 생숙을 주거 목적으로 분양받은 수분양자와 건설회사 간 분양 계약 취소ㆍ손해배상 소송이 잇따르며 건설업계 유동성 리스크 가중 우려까지 제기돼온 상황에서, 갈등을 봉합하고 사회적 비용도 크게 줄이게 될 것이란 평가다.

한승구 대한건설협회 회장은 “이번 생숙 합법 사용 지원안으로 생숙 수분양자들이 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다”고 평했다.

한국부동산개발협회(KODA)는 “그간 어려움을 겪던 생숙 활용에 대해 개선의 길이 열려 ‘불법’ 낙인 굴레가 벗겨지고. 공급자와 수분양자 간 갈등과 잔금 대출ㆍ프로젝트파이낸싱(PF) 상환 어려움이 개선될 것”이라며 “여건별 숙박ㆍ주거 활용이 가능해지면서 전체 주거 시장과 임대차 시장에도 순기능을 할 것”이라고 진단했다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “생숙의 오피스텔 전환을 위해 핵심으로 꼽혔던 복도 폭 문제를 해당 건축 기준의 핵심인 ‘피난’을 활용해 잘 풀어냈고, 주차장 문제도 여러 경우의 수를 고려해 유연한 대안을 제시했다”며 “많은 생숙이 오피스텔로 용도전환을 시도할 것이고, 숙박업 등록도 촉진될 것”이라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “향후 관련 대책이 현실화하면 생숙 사업자와 수분양자의 비용은 일부 증가하겠지만, 시장에서 불거진 소송과 향후 생숙 불법 운영 사각지대 문제 등을 해결할 수 있는 시장 친화적 완화안”이라고 분석했다.

한 부동산 개발사 관계자는 “10년 가까이 허용돼온 생숙의 공익성, 기존 숙박용 생숙 소유자와 형평성을 고려한 전향적 해결책”이라고 말했다.

이종무 기자 jmlee@

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