주거복합건축물 내 상가 비율이 축소되면 수요가 줄어든 상가 공급을 줄이고 수요가 많은 주택을 더 지을 수 있어 부동산 개발사업성이 높아질 전망이다. 대한경제DB

[대한경제=한상준ㆍ임성엽 기자] 서울시가 5일 발표한 대로 주거복합건축물 내 상가 등 비주거시설 비율이 20%에서 10%로 축소되면 ‘상갓집’이라 불릴 정도로 치솟은 상가 공실률이 떨어지는 반면, 공급 부족에 시달리는 주택 분양은 늘어날 전망이다.

줄어든 상가 면적만큼 시장 수요가 많은 주거ㆍ업무시설 공급 확대가 가능해 부동산 개발사업이 보다 활성화될 것으로 보인다.

시에 따르면, 상가 등 비주거시설 비율이 축소되면 1만㎡ 부지에서 준주거지역은 약 50가구, 상업지역에서는 약 100가구를 공동주택으로 전환할 수 있다.

특히, 임대주택이나 공공기숙사를 지으면 상가 대신 주택건설을 100% 허용하기로 한 점은 지역 수요에 맞는 개발사업 동기를 높여줄 것으로 예상된다.

시가 이렇게 규제를 푼 데는 상가 공실률 급등에 따라 개발사업 수익성이 떨어지면서 주택공급마저 위축되고 있다는 지적 때문이다.

상가 수요는 온라인 쇼핑의 증가와 내수 경기 불황, 고금리 여파로 감소하고 있다.

수요는 감소하고 있는 상황에서 상가 의무 비율 20% 조항이 그대로 존재하다 보니 상가 공급은 계속 증가해 공실률이 치솟았다. 주상복합아파트 등 주거복합건축물 내 상가는 공실이 넘쳐나 ‘상갓집’이라고 불릴 정도다.

관련업계에 따르면, 2024년 1분기 전국의 중대형상가 공실률은 13.7%에 달한다. 전국 소규모상가 공실률도 7.6%다. 통상 정상적인 공실률로 꼽히는 5%보다 높은 수치라는 게 시장의 지적이다.

이처럼 수요감소와 공급과잉이 맞물리면서 주거복합건축물 내 상가 분양시장은 급격히 얼어붙었다.

건설사나 시행사가 호황기에 상가를 분양할 때 예정가격의 200% 이상까지 치솟던 분양가격과 비교하면 정반대 현상이다. 주거복합건축물 개발사업 때 상가분양이 골칫덩이로 전락한 셈이다.

분양대행사 관계자는 “분양시장이 활기를 띠던 시기에는 시행사들이 단지 내 상가분양 비율을 높여 수익을 크게 확대할 수 있었지만, 지금은 오히려 사업성을 떨어뜨리는 걸림돌”이라고 밝혔다.

또 다른 관계자는 “입주를 마친 단지에서도 상가분양이 수년째 안 된 곳도 많으며, 임차인 구하기도 쉽지 않다”며 “시행사 입장에서는 단순히 상가 미분양 문제만이 아니라, 비어 있는 상가에 수반되는 관리비용까지 부담해야 하는 상황”이라고 설명했다.

이렇다 보니 지역별 상업시설 등의 수급을 고려해 탄력적으로 상가를 짓고, 수요가 많은 주택공급을 늘려주는 방안이 필요하다는 목소리가 컸다.

업계 관계자는 “상가에서 공실이 발생하다 보니, 개발회사는 그 손실을 주택가격에 반영해 분양가를 상승시키는 원인이 된다”며 “의무적인 상가 공급을 줄이고 그 공간을 주택으로 대체하면 주택 공급을 늘리고 주택가격도 낮출 수 있는 현명한 대안이 될 수 있다”고 밝혔다.

이번 규제 철폐를 계기로 시행사들도 상가분양을 통해 수익을 크게 늘렸던 과거의 관행에서 벗어나 해당 사업지의 수요를 고려해 상가계획을 세워야 한다는 지적도 나온다. 한상준ㆍ임성엽 기자 newspia@

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