“부동산PF시장 50%가 리스크…금리인하도 기대난”

부동산경기 침체와 공사비 급등, 고금리의 영향으로 건설사들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 떠안는 사례가 급증하고 있다.

이에 따라 시행사는 물론 중견건설사까지 부도, 파산위기에 내몰리는 상황으로 이어지고 있다는 지적이다.

이처럼 건설사가 PF 채무를 떠안는 이유는 책임준공확약 때문이다. 미분양 등에 따른 사업리스크를 시공사가 부담토록 하는 내용으로 시공사가 채무 인수에 따른 도산, 부도 위험은 물론 부동산시장 전체에도 악영향을 주고 있다.

11일 업계에 따르면 건설사들은 PF 대출시 준공기한을 못 지키거나 시행사가 어려움에 부닥치면 채무를 인수하는 책임준공확약(이하 책준)의 개선이 시급하다고 지적하고 있다.

지난해 12월 이후에만 건설사 채무인수가 6건에 3000억원에 이르는 것으로 추산되지만, 당분간 채무인수 건수가 더 늘어날 것이라는 예상이 많은 상황이다.

업계 관계자는 “중견 건설사들이 책준사업 수주에 나서면서 공사비 이익 회수는 맨 마지막에 두기 때문에 공사진행과 분양과정에서 문제가 생기면 시공이윤은커녕 도산, 부도에 내몰리는 구조”라며 “신탁사 역시 건설사가 부도가 나면 시공사 교체 등에 따른 추가비용과 공기지연 등의 책임을 떠안을 수밖에 없다”고 밝혔다.

모 신탁사의 경우 책준 기간이 지났지만 저조한 분양률에 따라 자금회수가 늦어지면서 대주단과 소송을 진행하는 것으로 알려졌다.

이와 관련, 현재 국토교통부는 면책 범위 확대, 손해배상 범위 축소 등을 골자로 한 책임준공 제도 개선방안을 올 1분기에는 제시한다는 계획이다.

업계는 이 같은 면책범위와 관련해 신탁약정서 및 대출약정서상 불가항력의 사유를 천재지변, 전쟁 등으로 국한된 것에서 ‘악천후나 전쟁, 지진, 화재, 전염병, 물가폭등 등 기타 계약당사자의 통제범위를 벗어난 사태’ 등으로 확대를 지속적으로 요청하고 있다.

업계 관계자는 “2022년 코로나 19 사태나 인건비, 자재비를 포함한 공사비 급등 등은 건설사가 콘트롤하기 어려운 상황이지만, 면책범위에는 들어가지 않는다”며 “이 때문에 건설사와 신탁사 등의 갈등과 분쟁이 증가하는 사례가 반복되고 있다”고 지적했다.

또한, 책준 불이행에 따른 채무인수도 ‘PF 대출 원리금 전액 인수’에서 ‘직접 손해액’으로 전환하는 것이 바람직하다는 입장이다.

건설사와 부동산신탁사 등이 시행사와 체결하는 책임준공 계약서상 공사 중단이나 지연 사유로‘천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우’로 명시하고 있다.

업계 관계자는 “건설사가 공사를 하면서 문화재가 나오거나 민원, 공사비 급등, 자재비 급등, 자재수급 불안, 노조집회, 분쟁 등 수많은 공사기간 지연사례가 발생하지만, 이에 대해 안전장치는 전무한 실정”이라고 지적했다.

그는 “건설사도 책임준공확약이 부담스럽기는 하지만, 그동안 프로젝트 수주를 위해서는 어쩔 수 없이 감내해 왔다”며 “부동산 PF 시장의 건전성과 안정성을 높이기 위해 관련 제도를 시급히 개선해야 한다”고 강조했다.

이와 관련, 신탁사 관계자는 “책준 리스크를 줄이기 위해 책임소재 범위 등의 조정이 진행 중이지만 현장에서는 이미 많이 반영되는 상황이며, 정부가 이를 공식화하는 내용으로 진행될 것”이라고 밝혔다.

△ 생숙ㆍ지산 등 대부분 리스크 노출

신탁사 관계자는 “문제가 되는 책준 문제는 결국 분양률”이라며 “아파트뿐 아니라 생활형 숙박시설이나 도시형 생활주택, 오피스텔, 일반 오피스, 지식산업센터 등이 분양이 잘되면 현금흐름이 원활해져 문제가 없는데 분양률이 떨어지면 대부분 리스크에 노출된다”고 설명했다.

그는 “수요자가 분양에 나설 때 금융을 활용한 대출을 받지만, 고금리 영향으로 분양이 저조한 사업장이 속출하면서 지난해 4월 이후 사업장 리스크가 본격적으로 수면 위에 올라왔다”며 “이 같은 리스크는 당분간 이어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

업계 관게자는 “분양 수익금으로 현장을 돌려야 하는데 분양이 저조해지면 신탁사가 자금을 수혈해 현장에 투입하는 상황이 벌어지고 있다”며 “금융지주사 계열을 한 신탁사는 리스크 선상에 있는 사업장 규모가 2조원에 이르는 것으로 알려졌다”고 밝혔다.

그는 “일부 신탁사의 경우 대규모 프로젝트에 사업비가 높은 대형사보다는 중견사에 시공을 맡기고 신탁사가 신용을 보강하는 구조이지만, 고금리, 정국불안, 경기침체, 투자수요가 위축이 맞물리면서 사업장 리스크문제가 책준으로 확산됐다”며“분양률이 60%만 넘어도 신탁사의 리스크는 제한적이지만, 후순위인 시행사나 건설사의 리스크는 확대된다”고 설명했다.

 이어 “책준문제를 포함해 부동산시장이 활력을 띠려면 금리가 낮아져야 하는데 현재로서는 기대하기 어려운 상황”이라며 “준공 후 미분양이거나 공사 중이지만 분양이 저조한 사업장의 분양률을 높이려면 긴 시간이 필요할 수도 있다”고 예상했다.

신탁사 관계자는 “정부가 작년에 부동산 PF 시장의 리스크를 전체 200조원 가운데 10% 선으로 분석했지만, 현재 업계에서는 50%, 100조원 가량이 리스크에 노출된 것으로 보고 있다”며 “부동산 PF 시장은 매우 지금 어려운 상태에서 마땅히 대안도 없어 자금력 있는 기업들이 버틸 때까지 버텨보는 상황”이라고 밝혔다.

박노일 기자 royal@

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