(왼쪽부터) 모리빌딩, 미쯔이부동산 사옥./ 사진= 각 사 홈페이지 갈무리

[대한경제=이지윤 기자] 건설사가 부동산시장을 주도하는 우리나라와 달리 일본은 부동산 전 영역에 대한 사업을 영위하는 종합부동산 기업 즉, 디벨로퍼 기업이 중심이다.

미쯔이부동산과 모리빌딩 등이 대표적이다. 이들 기업은 지난 1990년대 이후 버블붕괴 등 외부적 요인과 맞물려 사업구조 다각화를 통해 대응해왔다.

송하승 국토연구원 책임연구원은 “일본의 부동산산업은 과거 급격한 도시화과정에서 개발, 분양 중심으로 성장했다”며 “버블붕괴 이후 사회경제적 구조재편에 따라 부동산 개발, 분양에서 유통, 유지관리 등으로 업역을 확장했다“고 설명했다.

미쯔이부동산은 일본 최대의 부동산회사로 라라포트 쇼핑센터, 미쯔이 아울렛 파크, 가든 호텔, 도쿄 디즈니 리조트(오리엔탈 랜드 협력), 오피스 빌딩 등 다양한 분야의 사업을 운영하고 있다.

지난 1969년 설립된 미쯔이부동산은 2000년대 들어오면서 급성장을 이룬 종합부동산업체다. 2022년 3월 기준 연간 매출액 2조1008억엔, 당기순이익 1769억엔에서 2023년에는 매출액 2조2691억엔, 당기순이익 1969억엔으로 8.01%, 11.31%씩 상승했다. 이후 2024년에도 5.03%, 14.07%씩 오르며 매출액 2조3832억엔, 당기순이익 2246억엔을 달성했다.

특히 미쯔이부동산은 △비주거용 임대 △분양 △자산관리 △미츠이홈(임대) △기타사업(호텔·리조트·예술) 등으로 비주거용 부문에서 수익 창출의 기여도가 높은 것으로 분석되고 있다.

비주거용 부문은 제이리츠(J-Reits)를 활용한 장기보유를 기반으로 임대수익과 자본수익을 모두 추구하고 있다. 또한 주거용 부문에서 분양과 임대주택 사업인 미츠이홈을 통해 일정 부분 매출 비중 유지 중이다.

업계는 미쯔이부동산이 자체 자산을 통해 이익을 창출하고 있으며, 특히 저성장기에는 주택 및 부동산 사업으로 성장을 도모하고 있다고 평가한다.

모리빌딩도 종합부동산 회사로서 큰 성장을 이뤘는데 일본을 대표하는 대규모 재개발 사업이자 주요 복합단지인 롯폰기힐즈가 대표적이다.

롯폰기힐즈는 일본 대표 대규모 시가지 재개발 사업으로 ‘입체 녹원 도시’를 구현해 낸 오피스, 쇼핑, 문화예술, 식당 등의 종합시설이다. 동시에 상업시설 라포레 하라주쿠, 오모테산도힐스 등을 운영 중이다.

이 외에도 모리빌딩은 부동산 임대 관리 사업과 문화예술사업도 펼치고 있다. 토라노몬 힐즈 레지던스, 롯본기힐즈 레지던스 등 초고급 주거공간을 제공하고 있으며 모리미술관을 통해 다양한 기획 미술전도 개최하고 있다.

또한 오랜 기간 오피스 임대사업을 통해 기반을 다져왔으며 주요 도시재생 프로젝트에도 참여해 지역 내 영향력을 확대하고 있다.

미쯔이부동산과 모리빌등 모두 제이리츠를 충분히 활용, 원활한 자산매입, 안정적 자금 조달 기조를 유지하면서 성장했다는 평가다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “미쯔이부동산의 비주거용 핵심 역량은 개발 및 자산운영 부문이며, 장기보유를 가능케 하는 자금조달 역량도 뛰어나다”며 “한국의 부동산산업도 분양 중심의 단기적 사업체계에서 운영 중심의 장기사업체계로 전환할 시기가 도래하고 있다”고 설명했다.

이어 “이 과정에서 정부 차원의 민간 임대주택 지원정책을 강화하는 등 기반이 마련돼야 한다”고 덧붙였다.

김다은 대신증권 책임연구원은 “미쯔이부동산, 모리빌딩 등 일본 종합부동산은 리츠에 자산을 매각함으로써 보유 자산을 유동화하고 매각대금을 기반으로 신규 개발사업과 자산 취득 등에 재투자함으로써 선순환적 투자구조를 구축하고 있다”며 “이 같은 상호보완적 관계가 일본 부동산 시장의 지속 가능한 성장과 리츠의 안정적 수익 창출의 핵심요소로 작용하고 있다”고 설명했다.


이지윤 기자 im276@

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