리츠로 개발부터 운영까지 전담 핵심

작년 12월부터 법안 소위 열리지 않아

리츠 규제 개선 작업도 감감 무소식

[대한경제=권해석 기자]#. A신탁사는 서울에서 부동산 개발을 진행하기로 하고 부지까지 확보했지만, 사업이 추진이 멈춘 상태다. 지난해 정부가 도입을 발표한 프로젝트리츠 방식을 사용하기로 내부적으로 방침을 정했는데, 국회 심의가 지연되면서 제도화 기미가 보이지 않고 있어서다.

지난해 정부가 발표한 리츠 활성화 방안에 포함된 프로젝트리츠 도입이 국회 문턱을 넘지 못하면서 부동산 개발 업계의 한숨이 깊어지고 있다. 지난해 8월 관련 법안이 국회에 제출됐지만, 법안 심의가 전혀 진행되지 않았다. 특히 지난해 12.3 비상계엄 이후로는 법안 심사를 진행할 회의 자체가 열리지 않고 있다. 지난 4일 윤석열 대통령의 파면 결정으로 정치적 불확실성이 사라진 만큼 국회가 법안 심사에 속도를 내야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

◇프로젝트 리츠란

프로젝트리츠는 부동산 개발부터 운영까지 모두 리츠가 담당하는 것이 핵심이다.

다만, 개발과 운영 단계에 적용되는 규제 수준을 다르게 적용한다. 현재 리츠는 투자자 보호를 위해 인가제로 운영이 된다. 이 때문에 인가 심사에만 6개월 이상의 시간이 소요된다. 또 공시 의무 등이 있기 때문에 개발 단계마다 보고 의무도 발생한다.

반면 프로젝트 리츠는 개발단계에서 인가제 대신 신고제를 적용해 사업 속도를 높일 수 있다. 연기금 등 전문투자자가 개발을 주도하도록 하는 대신 투자자 보호 조치를 다소 완화하겠다는 의미다.

대신 공사가 끝나 운용단계가 되면 다시 인가제로 전환된다. 준공 이후에는 공모가 의무화되는데, 이 때 투자자 보호 장치가 적용된다.

아울러 동일한 리츠가 개발부터 운영까지 담당하기 때문에 준공 후 손바뀜으로 인한 취득세나 양도소득세 등 세부담 측면에서도 이점이 있다. 하지만 국회에서 법안 심의가 진행되지 않으면서 프로젝트 리츠 도입 시기를 가늠하기 어려운 상황이다. 국회 국토교통위원회는 지난해 12월 이후 국토교통 법안심사소위원회를 열지 않고 있다. 이 때문에 프로젝트리츠 도입이 담긴 부동산투자회사법 개정안도 논의 테이블에 오르지 못하고 있는 실정이다.

◇PF 구조개선 지연

특히 프로젝트리츠는 반복적으로 발생하는 부동산 PF 부실 문제 해결 수단으로 꼽힌다. 부동산 PF 사업의 고질적 문제인 ‘저(低)자본 고(高)차입’ 구조를 개선할 수 있어서다.

지금은 PFV(프로젝트금융투자회사)를 설립해 개발을 진행한 다음 리츠에 매각하는 것이 일반적이다. 문제는 PFV가 개발단계에서 잠시 활용하는 수단이어서 자기자본 비율을 낮게 유지하고 사업비 대부분을 차입으로 조달하려는 경향이 있다는 점이다.

한국개발연구원(KDI) 자료를 보면, 지난 2021년부터 2023년까지 PFV의 자기자본 비율은 평균 3.15%에 불과했다. PFV에는 별도의 차입한도 제한이 없다.

하지만 개발리츠의 평균 자기자본 비율은 27.3%에 이른다.

프로젝트 리츠는 개발 후 운영단계에서는 일반리츠로 전환해야 하기 때문에 자기자본 비율을 높게 가져갈 유인이 크다. 준공 후에는 공모로 전환해야 하기 때문에 차입한도 규제도 적용된다. 공모 리츠는 자기자본의 2배까지만 차입할 수 있다. 

◇리츠 규제 개선도 깜깜

국회에서 잠자고 있는 리츠 대책은 프로젝트 리츠에 국한되지 않는다.

리츠의 중복 공시ㆍ보고 규제를 정비해 리츠 활용도를 높이는 방안도 국회 통과가 요원한 실정이다. 리츠업계에 따르면 리츠의 보고ㆍ공시 의무 사항은 57개나 되고, 공시와 보고를 모두 해야 하는 업무 중복도 많다. 국회에서는 실익이 낮은 보고ㆍ공시 의무는 제외하고 보고와 공시 의무 중 중복되는 경우에는 한 가지 의무만 이행하도록 하는 개정안이 발의돼 있다. 아울러 리츠 공모 의무기한을 영업인가 후 2년에서 3년으로 연장해 시장 여건 변화에 대응할 수 있는 기간을 확보하도록 하는 방안도 마찬가지로 국회에서 멈췄다.

여기에 지역발전을 위해 지역 주민에서 리츠 상장주식을 우선 공모할 수 있도록 하는 지역상생리츠 도입도 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

리츠업계 관계자는 “프로젝트 리츠 도입을 비롯해 국회에 발의된 리츠 관련 개정안은 여야에 이견이 없는 내용”이라며 “국회가 민생 법안 처리에 속도를 내야 한다”고 말했다.

권해석 기자 haeseok@

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