매입 임대주택 리츠 취득세 완화도 필요

기존 브리지대출과 현물 출자 시 자본구조 변화 예시./자료:국토교통부

[대한경제=권해석 기자]리츠를 활용해 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 구조 개선을 위해서는 세제 지원도 속도를 내야 한다는 지적이 나온다. 리츠 현물출자자 과세이연 제도도 대표적인데, 지난해 정부가 도입을 발표한 이후 후속조치가 전혀 진행이 안되고 있다.

8일 관련업계에 따르면 리츠 현물 출자 시 양도소득세 과세를 이연하기 위해서는 조세특례제한법(조특법) 개정이 필요하다. 정부는 지난해 11월 조특법을 고쳐 리츠에 현물 출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부를 이연하겠다고 발표한 바 있다. 하지만 이후 구체적인 법 개정 움직임은 없다.

리츠 출자자에 대한 과세 이연제도는 미국이 지난 1992년 도입한 업리츠 제도와 유사하다. 업리츠는 부동산 자산 소유자가 자산을 리츠에 현물출자하면 자산을 매각하는 시점까지 과세를 이연하는 제도다.

국내에서는 부동산 소유자가 리츠에 현물 출자를 하면 양도세를 내야 한다. 부동산 소유자 입장에서는 리츠에 현물출자하더라도 바로 현금이익 발생하지 않기 때문에 여유 자금이 없으면 현물출자가 쉽지 않다.

반면 리츠에 대한 현물 출자 효과는 크다.

부동산 소유자는 리츠 현물 출자를 통해 개발 비용 부담 없이 개발 사업 진행이 가능해진다. 개발사업자 입장에서도 토지주가 현물출자 방식으로 주주로 참여하는 것이 비용 절감 측면에서 도움이 된다. 브리지론(착공 전 단기자금)을 일으켜 토지를 매입하는 것과 비교해 금융 비용이 발생하지 않기 때문이다.

부동산 개발사업에서 자기자본 비율이 높아지기 때문에 과도한 PF 대출로 부동산 개발 지연이 금융권 부실로 이어지는 일을 예방할 수 있다.

실제 리츠업계에서는 리츠 현물출자에 대한 과세이연 제도가 도입되면 리츠 숫자가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 미국의 경우 업리츠 도입 이후 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가했다.

리츠 활성화를 위해 매입형 임대주택 리츠에 대한 취득세 완화도 리츠 활성화에 필요한 세제 지원으로 꼽힌다. 매입형 임대주택 리츠는 최소 10년 이상 의무 임대해야 하기 한다. 하지만 정부가 법인의 투기성 주택 구입을 막기 위해 높인 취득세 조항을 동일하게 적용받고 있다. 이 때문에 매입형 임대주택 리츠가 주택을 매입하려면 12%의 취득세를 내야 해 사실상 신규 사업이 중단된 상태다.

리츠 업계 관계자는 “건설형 임대주택리츠가 임대의무 기간 종료 후 분양해 청산하면 임대주택 재고가 줄어들 수 있다”면서 “매입형 임대주택 리츠를 통한 임대주택 재고 유지를 위해 취득세 규제 완화가 필요하다”고 말했다.

권해석 기자 haeseok@

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