분양면적 늘려 조합 원안 대비 3755억 추가 이익 확보…“조합원 수익 극대화”

늘어난 상가ㆍ오피스 등 비주거시설…미분양 시 최초 분양가로 대물변제도

서울 용산구 정비창 전면1구역 재개발 사업 한강변 야경 예상도. /사진:HDC현대산업개발 제공

[대한경제=이종무 기자] HDC현대산업개발은 서울 용산구 정비창 전면1구역 재개발 사업에서 ‘조합원 수익 극대화 방안’을 제시했다고 29일 밝혔다.

이 방안에 따르면 HDC현산은 조합 원안 대비 분양 면적을 추가 확보(약 1만7689㎡)해 3755억원 이상의 분양 수입을 더 확보할 수 있다. 이는 조합원 각 가구당 약 8억5000만원의 추가 수익을 안겨줄 수 있는 파격적인 조건이다.

HDC현산은 분양 면적 확대에 따른 미분양 리스크 해소방안도 함께 제시했다. 늘어난 주거ㆍ비주거시설의 미분양이 발생하면 최초 일반 분양가나 준공 시점 감정평가액 가운데 더 높은 금액으로 대물변제를 보장하기로 했다. 미분양 발생 여부와 관계없이 조합원 분담금이 증가하거나 사업성이 훼손되는 위험을 사전에 차단하겠다는 의도다.

경쟁사인 포스코이앤씨가 상업시설은 최초 분양가가 아닌 관리처분 기준가(일반 분양가 대비 20~30% 저렴하게 책정)로 대물변제하고, 업무시설은 대물변제 대신 책임임차를 제시한 것과 차별화된다. 전문가들은 “미분양 물건을 최초 분양가가 아닌 관리처분 기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 가능성이 있다”고 설명했다.

용산역 일대 주거시설은 현재 3.3㎡당 8000만원 이상 가격에 거래될 정도로 인기가 높지만, 상업시설은 2017년 준공된 용산푸르지오써밋에 아직도 일부 공실이 있을 만큼 상가 활성화가 쉽지 않은 상황이다. 특히 용산 정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘어 비주거시설 분양 여부가 사업성에 결정적인 영향을 줄 수 있다.

실제로 정비창 전면1구역 비주거시설을 주변 시세로 분양한다고 가정하면 조합 원안 기준 분양 수입은 약 2조원으로 추정된다. 만약 미분양이 20% 발생하면 약 4000억원의 손해가 발생하고, 조합원 1인당 손실액은 9억1000만원에 달할 전망이다. 미분양이 30%에 이르면 6000억원 가량의 분양 수입이 감소하고 1인당 손실은 13억6000만원으로 늘어난다.

이와 관련, 정비업계 한 관계자는 “지난해 진행된 주요 정비사업에서 상가 등 비주거시설 미분양 시 최초 분양가로 대물변제 조건을 내건 회사가 모두 시공사로 선정됐을 만큼 조합원 입장에서는 절대 양보할 수 없는 수익과 직결되는 중요한 사안”이라고 강조했다.

그러면서 “포스코이앤씨가 상가에 종합검진센터를 유치할 계획이지만 국제업무도시에 대형 종합병원이 추진되고 있어 실효성은 의문”이라며 “오피스 책임임차 제안 역시 과거 파크원 사례를 볼 때 실질적 해결책이 되기 어렵다”고 덧붙였다.

이종무 기자 jmlee@

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