도시정비 역사상 역대급 조건…평당 공사비 858만원 제시도

상가 미분양 시 최초 분양가로 대물변제…공사기간 단축 등

서울 용산구 정비창 전면1구역 재개발 사업 예상도. /사진:HDC현대산업개발 제공

[대한경제=이종무 기자] HDC현대산업개발이 서울 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업 수주를 위해 역대급 승부수를 던졌다. 금융 조건, 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등 국내 도시정비 사상 유래를 찾을 수 없는 조건을 내밀면서다. 모든 조건이 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는 데 초점이 맞춰졌다는 평가다.

2일 도시정비업계에 따르면 먼저 HDC현산은 사업비 조달금리로 CD+0.1%를 제시했다. 경쟁사의 CD+0.7%보다 대폭 낮은 숫자로 도시정비 사업 사상 최저 수준이다. 사업비 전체 규모가 수천억원에 이르는 만큼 조합의 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획 변경 기간까지 고려하면 수백억원의 이자 차이가 발생할 것으로 예상된다.

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비는 가구당 20억원(LTV 150%)으로 제안했다. 이 역시 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있다는 분석이다. 여기에 HDC현산은 이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원의 상황을 세밀하게 반영했다고 설명했다.

사업 추진에 핵심인 공사비는 평당 858만원으로 조합의 예정가(960만원)와 비교해 100만원 이상 낮췄다. 경쟁사는 894만원을 제안한 상태다. HDC현산은 사업성 제고를 위해 경쟁사보다 약 1만9315㎡ 더 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 지하 공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등으로 분양수익을 극대화하려는 전략이라는 게 HDC현산의 설명이다.

공사기간도 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당긴다. 공기 단축은 임시 거주비, 금융 이자비용 감소는 물론, 상가 등 비주거시설의 조기 수익 실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어진다.

또 HDC현산은 주거시설은 물론, 상가와 오피스 등 비주거시설 미분양 리스크 대응에도 공을 들인다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생 시 ‘최초 일반 분양가 또는 준공 시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제’ 조건을 제시했다.

이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크다. 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다는 평가가 나온다. 포스코이앤씨는 대물변제 조건에서 상업시설의 경우 관리처분 가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 대물변제 없이 책임임차 방식이어서 리스크 보장 수준이 상대적으로 낮다는 관측이다.

이밖에도 HDC현산은 단지 계획 측면에서 9개 동 설계를 제안해 포스코이앤씨(12개 동)보다 동간 거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 여기에 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경 설계로 단지 내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는 데 초점을 맞췄다.

정비업계 한 관계자는 “표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현산이 절대적으로 유리하다”며 “사업의 안정성ㆍ수익성ㆍ부담 완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있다”고 말했다.

이종무 기자 jmlee@

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