조합 사업비 CD+0.1% 고정금리…업계 최저 수준

주거ㆍ오피스ㆍ상가 모두 분양책임…정비업계 최초

한남4구역 대비 경쟁 우위…“정비사업 패러다임 전환”

HDC현대산업개발이 제시한 서울 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업 예상도. /사진:HDC현대산업개발 제공

[대한경제=이종무 기자] 올해 초 역대급 조건으로 회자되던 한남4구역 재개발 사업 조건들이 불과 4개월 만에 깨졌다. HDC현대산업개발이 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업에 삼성물산과 현대건설이 한남4구역 당시 제안한 수준을 넘어선 역대급 조건을 제시하면서다.

16일 도시정비업계에 따르면 HDC현산은 서울 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업에 공사비, 금융 조건(사업비), 이주비, 공사기간, 분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론, 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했다.

구체적으로 대안 설계(안) 기준 3.3㎡당 공사비로 약 858만원을 제안했다. 이는 경쟁사 포스코이앤씨가 제시한 894만원보다 36만원 낮은 숫자다. 한남4구역 경쟁 입찰 당시 현대건설(881만원), 삼성물산(938만원)이 책정한 조건과 비교하면 괄목할 만한 수준이다.

가장 눈에 띄는 건 금리 조건이다. HDC현산은 CD+0.1% 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했다. 금리 경쟁이 치열했던 한남4구역의 현대건설(CD+0.1% 고정금리)과 동일하면서, 삼성물산(CD+0.78% 변동금리), 포스코이앤씨(CD+0.7% 변동금리)보다 월등히 낮다.

용산 정비창 전면1구역 사업비는 조 단위 규모로 금융비용은 조합원 분담금과 큰 연관성을 갖는다. 금융비용은 사업기간이 길어질수록 누적되는 구조다. HDC현산은 42개월의 공사기간을 약속했다. 포스코이앤씨(47개월)보다 5개월 짧다. 이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 가구당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했다. 한남4구역 당시 삼성물산(938만3000원)이나 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 상당한 차이다.

공기를 줄여 신속한 사업 추진과 금융비용을 절감하면서도 조합원의 이주 안정성을 극대화한 조건이란 평가가 나온다.

또 HDC현산은 업계에서는 처음으로 아파트, 오피스텔, 상가, 업무시설 등 모든 분양 대상 건축물을 대물변제하겠다고 했다. 조합원들의 미분양 리스크 우려를 사전에 해소시키겠다는 취지다. 대물변제 금액은 최초 일반 분양가나 준공 시 감정평가액 가운데 높은 금액이다. 조합의 분양 수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도다. 반면 포스코이앤씨는 상가의 대물변제 조건으로 관리처분계획(안) 가격을 제안했고 업무시설은 대물변제를 제안하지 않았다.

이밖에도 HDC현산은 회사가 보유한 용산역 전면 지하 개발권을 활용해 용산역과 직접 연결을 책임지고 완수하겠다고 강조했다. 관련 업계 관계자는 “HDC현산이 제시한 용산 정비창의 사업 조건은 도시정비 사상 최고 조건”이라며 “단순히 비용 절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현 가능성을 극대화했다는 점에서 높은 평가를 받는다”고 말했다.

이종무 기자 jmlee@

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