디벨로퍼로 개발부터 운영까지…지속형 복합개발로 ‘국내 도시정비 기준점’

용산 정비창 전면1구역, 용산역 연결로 연계 개발…“서울의 랜드마크 실현”

HDC현대산업개발은 수도권 전철 1호선과 지하철 4호선, 신분당선, GTX(수도권광역급행철도)-B를 연결하고 용산역 전면공원 지하를 복합 개발하는 대형 프로젝트 용산역 전면공원 지하 공간 개발 사업을 진행 중이다. /사진:HDC현대산업개발 제공

[대한경제=이종무 기자] HDC현대산업개발이 정비 사업에 디벨로퍼(부동산 개발업체) 모델을 적용하며 국내 정비 사업에 새로운 전환점을 제시하고 있다. 기존 시공 중심의 건설사 방식에서 벗어나 개발과 운영을 아우르는 디벨로퍼 방식으로 도시의 가치를 입체적으로 재구성하고 있다.

HDC현대산업개발은 1970년대 압구정 현대아파트 단지를 시작으로, 부산 해운대 아이파크, 수원 아이파크 시티, 서울원 아이파크(광운대역세권 개발) 등 복합 개발 사업으로 디벨로퍼 모델을 확장해왔다. 특히 광운대역세권 개발 사업은 개발부터 시공, 운영 등 전 과정을 아우른 대표 프로젝트로, 경기 침체에도 강북권 최고가 완판을 눈앞에 두는 성과를 기록하며 시장의 기대를 뛰어넘었다는 평가를 받는다.

△ 디벨로퍼 방식으로 도시 가치 ‘극대화’
HDC현대산업개발은 자체 상품 기획과 설계 전략 수립으로 개발 수익을 극대화하고 있다고 17일 밝혔다.

구체적으로 광운대역세권 개발, 용산 철도병원 부지 개발 등에서 도시의 문맥을 고려한 기획으로 주거ㆍ상업ㆍ문화 콘텐츠를 유기적으로 결합해, 단지의 자산 가치뿐 아니라 도시 상징성까지 함께 끌어올리고 있다.

시공과 운영 전략에서도 차별화를 두고 있다. 금융비용과 공사기간을 고려한 시공, 사용자 만족 중심의 품질 관리를 기반으로 준공 이후에도 공간의 가치를 지속시키는 데 방점을 뒀다. 특히, 호텔, 상업시설 등 단지 내 주요 공간을 직접 운영하며, 지역 명소화 전략으로 부동산 자산의 프리미엄을 강화하고 있다.

HDC현대산업개발은 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업에 ‘더 라인 330(The Line 330)’ 프로젝트로 디벨로퍼 모델을 적용하고 있다. SMDP(건축 디자인), LERA(구조 설계), 삼성물산 리조트부문(조경), CBRE(비주거 부동산 컨설팅), LPA(경관 조명), 파크하얏트(호텔) 등과 글로벌 협업으로 서울의 랜드마크를 실현하겠단 구상이다.

또 HDC현대산업개발은 일대에 ‘HDC 용산 타운’을 제안했다. HDC그룹 계열사 호텔HDC, HDC아이파크몰 등과 직접적 연계로 디벨로퍼 모델을 선보여 가치를 한층 끌어올리겠다는 설명이다. 아파트 입주민에게 호텔식 편의시설과 맞춤형 타운 운영 서비스를 제공하는 등 입주 이후까지 고려한 방식이다. 이러한 정비 사업 설계는 기존 시공사 중심 사업에서 볼 수 없었다.

HDC현대산업개발이 서울 용산구 용산 정비창 전면1구역 재개발 구역에 제시한 조감도. /사진:HDC현대산업개발 제공

△ 용산 정비창으로 정비사업 기준점 제시
HDC현대산업개발은 용산 정비창 전면 1구역 재개발 사업으로 디벨로퍼로서 역량을 집약한 도시 정비의 새로운 모델을 제시하려 한다. 이번 사업은 아파트와 오피스텔, 업무ㆍ상업시설 등 복합 기능을 집약한 대규모 개발 사업으로, HDC현대산업개발은 HDC 용산 타운이라는 의미를 담아 용산역과 국제업무지구, 용산역 전면공원 지하 공간 개발 등을 연계한 통합적인 마스터 플랜을 내놨다.

특히 공사비는 타사 대비 3.3㎡당 36만원 절감한 858만원으로 제시해 향후 정비계획 변경 시에도 유리한 가격 경쟁력을 확보하고 있다. 분양 면적도 타사보다 4831평(약 1만5970.2㎡)을 추가 확보해 2925억원의 수익을 추가로 창출할 수 있도록 계획했고, 모든 시설에 대해 최초 일반 분양가 또는 준공 시 감정평가 금액 중 높은 금액을 기준으로 분양 책임을 지는 확정형 수익 모델을 제안해 조합의 안정성과 수익성 모두를 극대화하는 전략을 펼치고 있다.

이는 가격 변동성에 따른 조합의 수익 감소 우려를 최소화하는 구조로, 조합원에게 명확한 수익 전망을 제시하는 동시에 사업 안정성도 강화할 수 있는 차별화된 전략으로 평가된다. 여기에는 사업 수익 극대화가 아닌 공동체의 이익에 초점을 맞춘 기획력으로, 단순 시공을 넘어 도시 공간을 계획하고 운영하는 디벨로퍼로서 철학을 실현해가겠다는 의지가 반영됐다는 후문이다.

실제로 광운대역세권, 서울원 아이파크 등 주요 복합 사업에서 검증된 HDC만의 실현 가능성과 실행력은, 이번 용산 정비창 전면1구역에서도 조합의 신뢰를 얻는 핵심 요소로 작용하고 있는 것으로 알려졌다.

△ HDC 용산 타운, 용산 자산가치 극대화 ‘핵심 축’
HDC현대산업개발은 디벨로퍼 모델로 BTO(수익형 민간투자 사업) 방식의 용산역 전면공원 지하 공간 개발 사업권을 확보하고 있다. 수도권 전철 1호선과 지하철 4호선, 신분당선, GTX(수도권광역급행철도)-B를 연결하고 용산역 전면공원 지하를 복합 개발하는 대형 프로젝트로, HDC현대산업개발은 30년간 직접 운영해 용산 타운 매니지먼트를 실현해간다는 방침이다.

현재도 하루에 수많은 사람이 오가는 HDC아이파크몰 유동 인구를 활용한 지역 가치 상승 전략은 HDC 용산 타운과 연결되며, 향후 국제업무지구까지 확장돼 용산 전역의 자산 가치를 극대화하는 핵심 축이 될 것이란 기대다.

HDC현대산업개발 관계자는 “정비 사업의 핵심은 단지 개발을 넘어 삶의 질을 높이고 도시의 미래를 설계하는 것에 있다”며 “HDC현대산업개발이 제안하는 디벨로퍼 방식은 단순한 단지 개발을 넘어 도시의 맥락을 읽고 미래 생활방식을 기획하는 데 있다. HDC현대산업개발은 건설사의 틀을 넘어 도시 디벨로퍼로서 개발부터 운영까지 책임지는 패러다임을 제시해 정비 사업에 새로운 모델을 선도해 나갈 것”이라고 강조했다.

이종무 기자 jmlee@

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