[대한경제=임성엽 기자]25일 대한경제신문 주최로 건설회관에서 열린 ‘2025 대한민국 랜드페어’ 강연에 참석한 시장 전문가들은 한 목소리로 이재명 정부 출범 후 ‘공급절벽’에 따른 시장 변동성 확대를 예측했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 주택공급 추이를 근거로 매매가격은 물론 전월세가격 급등을 예상했고, 김성환 한국건설산업연구원 박사도 입주 물량 감소는 “기정사실”이라 평가했다.

정도의 차이만 존재하지, 이재명 대통령 시대 부동산 시장의 방향성은 이미 정해져 있었다는 게 김 소장의 진단이다.

김 소장은 “시장에선 대선 전인 지난달을 부동산 시장 ‘소강’ 상태를 예측했지만, 그 때도 이미 ‘어대명’ 분위기에 대선 전부터 주요지역 거래가 빠르게 돌기 시작했다”며 “이 때 집을 산 사람들은 결과론적으로 너무나도 잘한 판단이었다”고 말했다.

김 소장의 판단 근거는 내년부터 본격화 될 ‘공급절벽’ 때문이다. 김제경 소장은 “이재명 대통령이 너무 좋지 않은 타이밍에 집권했다”며 “내년부터 주택공급량이 반토막 나는데, 그 때부턴 집값 상승을 막기 어렵다”고 말했다.

김 소장에 따르면 지난해 서울시 아파트 입주물량은 4만1913가구였는데, 내년엔 1만1082가구에 그칠 전망이다. 그는 이재명 정부의 ‘공급확대’ 정책에 대해선 긍정적으로 평가하면서도, 실현가능성엔 강한 의문을 제기했다. 김제경 소장은 “2018년 발표한 3기 신도시는 본 청약 진행단지가 극소수다. 토지보상 작업조차 끝내지 못한 곳이 수두룩하다”며 “3기신도시는 국가가 토지를 강제수용해 진행하는 개발방식임에도 이처럼 오래 걸리는데 재개발, 재건축 사업과 같은 정비사업은 아무리 못해도 최소 15~20년의 세월이 걸린다”고 말했다.

김성환 건설산업연구원 박사가 강연을 진행하고 있다. / 사진 : 임성엽 기자

김성환 건설산업연구원 박사도 “향후 입주 물량의 감소는 기정사실로 받아들여야 한다”며 “공급을 빠른 시일 내 회복 시킬 수 없느냐는 반문도 할 수 있지만, 이는 어렵다. 최근 건설 안전이 무엇보다 중요해지면서 비오면 콘크리트 양생을 일시 중단하는 것처럼 착공 감소에 따른 공급 절벽은 지속 될 수 있다”고 말했다.

건설산업연구원에 따르면 최근 10년간 전국 평균 착공 물량은 56만호였는데 2023년 22만호(39.6%)로 급감했다. 지난해에도 56% 수준에 불과했다. 내년부터 입주가 줄어들 수 밖에 없어 시장의 불확실성이 광범위하게 퍼져 있다는 게 김 박사의 분석이다.

건설원가와 금융비용 증가에 따른 분양가 상승압력 또한, 부동산 시장의 가격을 끌어올 릴 수 있는 요인이다. 김 박사는 “간접비와 토지비를 고려할 때 분양가가 하락할 가능성은 제한적”이라며 “분양가를 인상했음에도 10대 주요건설사 중 8곳이 영업이익률 적자전환이나 대폭 하락했을 만큼 경영상 환경이 좋지 않다. 분양가 인하 여력은 없다”고 말했다.

다만 김 박사는 향후 대출규제 등 금융변수는 주택가격을 끌어내릴 수 있는 요인으로 작용 할 수 있다는 전망도 했다. 김 박사는 “주택가격과 가개부채비율 간 상관관계가 0.62포인트로 우리나라가 OECD 국가 중 가장 높다”며 “금융변수는 여전히(시장 가격을) 아래쪽으로 끌어내리는 요인으로 작용하고 있다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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