구체적 지침 미비…입주자와 갈등 우려도

지난 2015년 뉴스테이(기업형 임대주택)사업에 따라 도입된 임대주택 리츠(부동산투자회사)의 만기가 본격 도래할 예정이지만, 리츠의 기간 연장이나 매각 등을 놓고 혼선이 예상되고 있다.

자칫 과거 건설사가 건설ㆍ임대하는 형식의 임대주택에서 분양전환을 놓고 발생한 입주자와 갈등이 재연될 우려도 낳고 있다.

더욱이 현 정부의 공공임대주택 확대방향과 맞물려 전체적인 임대주택 스톡 확대와 민간 리츠의 투자금ㆍ수익 회수 사이의 간극이 커질 가능성도 점쳐지고 있다.

24일 업계에 따르면 올부터 오는 2029년까지 임대주택 리츠의 만기(8∼10년)가 속속 도래할 전망이다.

한국리츠협회는 현재 주택리츠는 203곳이며, 이 가운데 임대주택 리츠는 182곳, 자산은 43조원, 가구수는 19만4000여 가구에 달하다고 설명했다. 182곳 중 공공임대주택 리츠가 30곳이며 공공지원 민간임대주택 리츠 129곳, 민간임대리츠 17곳 등이다.

이 가운데 개발단계를 넘어 현재 운용 중인 120곳 가운데 올해 3곳, 2026년 11곳, 2027년 7곳, 2028년9곳, 2029년9곳 등의 만기가 도래할 예정이다.

그러나 국민주택기금이 출자한 공공민간임대주택 리츠와 민간부문이 투자한 민간임대주택 리츠 모두 임대기간 만료에 따른 만기 연장이나 매각 등에 대한 구체적인 지침이 없는 상황이다.

특히 민간임대주택 리츠는 의무임대기간 동안 수익성을 확보하지 못한 상태에서 매각 또는 분양전환을 통해 투자금과 수익 회수를 우선시하고 있지만, 아직 분양전환 시점과 방식 등도 안갯속이다. 매각 등에 나설 때 기금을 출자한 HUG와 협의를 거쳐야 하지만, 이에 대한 방향이 정해지지 않았다는 것이다.

더욱이 정부가 주택시장 안정을 위해 공공 임대주택 건설을 강화하는 방안을 검토 중이어서, 임대주택 리츠가 보유한 임대주택을 곧바로 분양전환하면 전체적인 임대주택 스톡 감소 효과로 이어지는 점도 부담이다.

건설사 관계자는 “민간 리츠 사업자나 현 세입자들은 분양전환을 선호하고 있지만, 이 경우에도 과거 건설사가 보유한 임대주택의 분양전환과 마찬가지로 분양가격을 놓고 리츠와 세입자간 마찰소지도 있다”고 밝혔다.

리츠 전체를 새로운 리츠 등에 매각하는 방안 역시 쉽지 않다는 분석이다.

조준현 한국리츠협회 정책본부장은 “임대주택 리츠를 타 리츠 등에 매각할 경우 12%에 달하는 취득세 등의 부담이 있어, 신규 리츠 등의 참여가 어렵다”며 “이와 관련해 종합부동산세 면제나 취득세 면제 등 인센티브가 주어져야 할 것”이라고 강조했다.

업계 관계자는 “민간임대주택 리츠의 매각 시 청산수익이나 약정에 따른 배당 등에서 투명성이 수반돼야 앞으로 정부가 추진할 임대주택 공급정책의 시너지도 생길 것”이라고 말했다.
박노일 기자 royal@

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