민특법상 규정 들어 거부… 임차인 미반환 사태 발동동
손실액도 임대보증금 339억원 대비 0.29％ 불과
서울시, “입주자모집 공고 시점으로 늦춰야”

[대한경제=임성엽 기자]청년안심주택 보증금 미반환 사태가 발생한 핵심 이유 중 하나로 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증보험 가입 거절이 부각되고 있다. 특히, 1억원도 안 되는 손실을 막기 위해 287세대 청년들의 임대보증금이 떼였다는 분석이 나와 논란을 키우고 있다. HUG가 청년안심주택 보증금 미반환 사태 발생 4곳에 보증보험을 승인했더라면 받았을 예상손실액이다.

28일 서울시에 따르면 주택실은 보증금 미반환 우려 사업장 4개소(잠실동, 사당동, 구의동, 쌍문동) 사업장의 부동산 권리관계를 분석하고 있다.

잠실동 사업장에 대한 권리분석 작업이 막바지인데, 보증보험을 승인했더라도 HUG가 입을 손실은 3200만원으로 추정됐다. 전세보증금 미반환 청년 134명 중 126명은 선순위 변제자여서 돌려 받을 수 있고, 나머지 8명 중 5명은 근저당 보다 우선해 전입신고를 했기 때문에 보증금 반환이 가능하다는 설명이다. 마지막 3명 중 1명은 최우선 변제권을 갖고 있어 보증금 반환을 할 수 있다.

나머지 3개 사업장에서도 후순위 세입자가 있지만, 건물 감정평가액이 제대로 산정되면 반환 받을 수 있는 구조로 서울시는 보고 있다.

만약 보증보험 가입 후, 청년안심주택 4개소에서 보증사고가 발생했더라도, HUG가 채무를 대신 갚아주고(대위변제) 채무자에게 구상권을 행사하면 입을 손실은 수천만원대에 불과하다는 것이다. 이는 4개 사업장에서 묶인 임대보증금 339억7000만원 대비 0.29% 미만이다.

서울시 관계자는 “지금 문제가 된 사업장이 4곳인데, 4곳이 망가졌을 때 HUG가 얼마나 손해를 입는지를 경매전문가와 함께 분석하고 있다”며 “잠실동 외엔 손해 자체가 발생하지 않을 것으로 파악했다”고 말했다.

임대보증보험은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으면 보험사에서 대신 주는 상품으로 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 판매한다.

보증금 미반환 사고가 터진 4개 사업장은 임대보증보험 없이 세입자를 받아 운영했다. 임대사업자가 시공사에 공사대금을 제때 지급하지 못하면서 경매로 넘어가거나 가압류 조치가 발생했는데, 세입자인 청년들은 보증보험이 없어 보증금을 떼일 위기에 처했다.

물론 보증보험 없이 세입자들을 받아 운영한다는 점은 명백한 민간임대주택에 관한 특별법 위반이다. 민특법 상 임대사업자가 민간임대주택을 임대하려면 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 임대보증보험은 건축법에 따른 사용승인 신청일 전에 가입해야 한다.

하지만 임대사업자들이 보증보험 가입을 못한 이유는 이 사업이 책임준공형 토지신탁으로 추진됐기 때문이다. 준공 전까진 신탁회사가 소유주인데 신탁사는 임대사업자가 아니기 때문에 보증보험에 가입할 이유가 없기 때문이다.

이에 서울시에선 HUG에 일관되게 보증보험 가입 시기를 준공 전이 아니라 입주자모집 공고 시점까지만 늦춰줄 것을 요청하고 있다.

시 관계자는 “신탁 구조 상 등기 상 사업주는 준공 이후에 임대사업자로 바뀌게 된다. 준공 전 소유주인 신탁사 입장에선 자기들이 운영할 것도 아닌데, 보증보험에 가입할 필요가 없다”며 “LTV 규제 완화는 둘째 치더라도 소유권 변경이 발생한 준공 후에 임대사업자들이 보증보험에 가입할 수 있게 해달라고 요청하고 있다”고 말했다.

최근 금리 급등으로 임대사업자의 금융부담이 커지면서, 청년안심주택 사업구조가 망가지는 상황인데 민특법 소관부처인 국토부는 깐깐한 기준으로 ‘공공지원 민간임대’ 사업을 사지로 몰고 간다는 비판도 나온다. 당장 올해 하반기 청년안심주택 사업장 7곳에서 임대보험 재가입을 해야하는데, 보증거절을 당할 가능성이 크기 때문이다.

또 선분양 땐 담보여력비율(LTV)를 보지 않고, 사용승인 때 SH 매입 공공주택과 상가부분을 담보에서 제외하면서 LTV 비율 80%를 채우지 못해 보증보험 가입을 못하고 있다는 업계 지적도 있다.

이에 대해 HUG 측은 우선, 민특법 상 임대사업자는 사용검사 시점에 보증을 가입해야 하기 때문에 임대사업자가 보증을 신청하지 않거나 보증요건을 충족하지 못하면 보증을 발급할 수 없다는 입장이다.

지금도 준공 후에도 보증요건만 충족하면 보증을 취급할 수 있다는 설명이다. 특히 민특법상 신탁사업자는 임대사업자가 아니기 때문에 보증 신청 주체로도 볼 수 없다는 것이다. 

선 분양과 준공 후 부채비율 요건이 다른 이유는 상품 자체가 다르다는 입장이다. 선분양 시 가입하는 임대보증은 안정적으로 준공할 수 있는 지 여부를 심사하는 상품으로 준공 후 입주자를 모집하는 경우와는 상품이 다르다는 것이다.

또한 민특법상 민간임대주택만 보증가입 대상으로 한정하고 있기 때문에 SH선매입 주택과 상가는 애초 가입 대상이 아니라는 설명이다.

다만 담보권비율 산정 시 상가대출분은 제외하는 방안은 시와 협의하고 있다. 

HUG 관계자는 “미반환 사업장 4곳의 예상손실액은 공사 검증을 거치지 않은 서울시의 일방적 주장”이라며 “공사는 일관되게 내부 규정에 따라 보증을 심사해 요건이 충족되는 경우 보증서를 발급하고 있고, 부채비율(90%)을 초과하거나 담보권 비율(60%)을 초과, 등기부등본산 권리사항 제한이나 연체 시에 보증서 발급을 거절하고 있다”고 말했다.

또한 이번 서울시 청년안심주택사업장은 보증요건을 갖추지 못해 문제가 발생했다는 게 HUG의 입장이다. 이 관계자는 “법을 준수했으면 공급되지 않았을 부실한 임대주택을 공급해 보증금을 못 돌려받는 피해자가 발생했다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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