공개공지 등 기반시설 설치땐

용적률 중첩적용 규정 있음에도

선례없다 이유로 책임 떠넘기기

자치구 일처리에 서울시 '황당'

사업자 혼란ㆍ주거비 부담만 가중

[대한경제=임성엽 기자]서울시가 규제철폐 핵심 방안 중 하나로 시행한 ‘소규모 건축물 한시적 용적률’ 완화 정책이 자치구의 ‘보신행정’ 탓에 제대로 작동되지 않고 있다. 선례가 없다는 이유로 법령에서도 명시된 ‘용적률 중첩적용’을 미루고 있기 때문이다. 정책적 효과 반감은 물론, 주택업계 혼란까지 가중시킨다는 지적이 나온다.

8일 서울시와 주택업계에 따르면 지난 5월 서울시가 한시적으로 소규모 건축물에 용적률을 완화해준 뒤로, 용적률 중첩적용이 이뤄지지 않고 있다. 용적률 중첩적용 사례가 단 한 건도 없다는 얘기다.

용적률 완화는 국토계획법 제78조에 따라 ‘기반시설 설치 및 그에 필요한 용지 확보가 충분하다’고 인정되는 경우 중첩적용을 할 수 있다.

서울시가 만든 제2ㆍ3종 일반주거지역 소규모건축물 용적률 완화 세부운영기준에 따르면 국토계획법을 준용해 용도지역별 용적률 최대한도의 1.2배 이하에서 중첩해 적용할 수 있다.

앞서 서울시는 사업성이 낮아 정비에 어려움을 겪는 노후연립이나 다세대주택 재건축 활성화를 위해 지난 5월 소규모 건축물 용적률을 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역에선 250%에서 300%로 완화한 바 있다. 이번 조치는 2028년 5월 18일까지 3년간 한시적으로 진행한다.

국토계획법에 따라 중첩적용을 받으면, 사업자는 3종 주거지역기준 용적률을 360%까지 확보할 수 있다.

문제는 규정이 있음에도 중첩적용 선례나 ‘기반시설 충분성’의 판단 기준이 없다는 이유로 자치구들이 유보하고 있다는 점이다.

실제 대한경제가 확보한 관련 공문을 보면 성동구는 중첩적용 질의결과를 시로 이관했다.

광진구도 마찬가지다. 광진구 건축과는 답변 문서에서 “용적률 완화규정을 적용해 완화되는 용적률이 최대한도를 초과하는 경우엔 도시, 건축공동위원회 심의를 거쳐 기반시설 설치와 그에 필요한 용지 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정한다고 규정하고 있다”며 “기반시설 설치와 관련한 구체적인 요건이나 기준은 구에서 별도로 정하고 있지 않다”고 답했다.

이런 자치구 일처리에 서울시는 황당하다는 입장이다. 법령에 따라 용적률 중첩적용 판단은 자치구의 도시건축공동위원회 심의범위에 속하기 때문이다. 서울시 관계자는 “한시적 용적률 완화 조치는 조례로 시행령보다 적게 설정했던 소규모 건축물 용적률을 시행령 수준으로 회복시킨 것”이라며 “중첩적용을 하면 용적률이 시행령 기준을 넘어가기 때문에 자치구에서 이런 결정을 해본 적이 없어 서울시로 이첩한 것”이라 설명했다.

이번 용적률 완화는 소규모 사업장에 적용한다. 대규모 사업장도 아닌 개별 필지에 적용하는 업무를 자치구 스스로 선례가 없다는 이유로 주저한 것이다.

자치구의 이 같은 ‘보신행정’은 어제오늘 일이 아니다. 자치구 스스로 결정해야 할 정비계획이나 사업계획 승인 ‘현안’을 본청에 협의를 요청하면서 오죽하면 본청이 “무분별한 협의는 자제하라”는 공문을 보내기도 했다.

자치구의 업무 떠넘기기는 서울시가 건설경기 회복과 주택공급 촉진을 위해 내놓은 ‘한시적 용적률 완화’ 정책효과를 떨어뜨리고 있다는 지적이다.

특히 사업자 입장에선 자치구의 결정 보류로 용적률 중첩적용이 가능한지 알 길이 없어 사업과 관련한 사전 타당성 검토를 할 수 없다는 설명이다. 이렇게 예측가능성이 낮으면 사업 일정자체도 꼬여 결국엔 사업비 부담이 커질 수 밖에 없다. 사업비 상승은 고스란히 시민 주거비 부담으로 반영된다.

한 주택사업자는 “서로 명확한 답을 미루고 사업자 혼란만 가중 시키고 있다”고 말했다.

서울시도 이 같은 상황을 인지하고, 자치구를 대상으로 소규모 용적률 완화업무와 관련한 설명회를 곧 열 계획이다. 서울시 관계자는 “분명 자치구 개별로 이미 관련 업무를 잘하고 있는 곳도 있다”며 “우수사례를 취합해 별도 발표와 관련 업무에 대한 추가 설명을 통해 소규모 용적률 한시적 완화 업무가 정상적으로 작동 될 수 있도록 노력할 계획”이라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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