영업인가 연평균 1만가구 밑돌아
美 ‘패니 메이’ 모델로 배당촉진
20년 임대후 매각시 가격 현실화

[대한경제=황은우 기자] 공공지원 민간임대주택 사업을 활성화하려면 금융상품 다양화를 통한 안정적인 배당체계 구축, 장기임대주택 유형 신설에 따른 인센티브 강화가 필요하다는 제언이 나왔다.

공공지원 민간임대주택은 민간임대사업자가 주로 리츠(REITs)를 활용, 주택도시기금과 민간투자금을 조달해 주택을 건설 및 매입하고 이를 약 10년간 임대 운영하는 사업구조인데 도입 이래 실적이 저조하다는 것이다.

그래픽=대한경제.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 22일 서울 여의도 국회에서 김남근 더불어민주당 의원 등의 공동주최로 열린 ‘민관협력형 장기임대주택 활성화 방안 토론회’의 발제자로 나서 “지난 10여년간 영업인가가 연평균 1만호를 밑돌고 있다”며 이 같이 주장했다.

정부가 지난 2015년 기업형 임대주택 육성을 위해 연간 임대료 상승률을 5% 내로 제한한 브랜드 ‘뉴스테이’를 도입하며 시작된 사업은, 2017년 들어 무주택자 우선 공급과 초기 임대료 규제(일반공급 시세 90~95%ㆍ특별공급 시세 70~85%) 등이 추가된 ‘공공지원 민간임대주택’ 체계로 개편됐다.

허 연구위원은 “뉴스테이는 2017년까지 연간 1만2000호, 이후 공공지원 민간임대주택은 2023년 2분기까지 연간 7000여호가 영업인가를 받았다”며 “(합치면) 총사업지 107개에 8만9620세대인데 이는 2017년까지 완료하고자 했던 수준”이라고 했다.

2017년 제도 개편 이후, 초기 임대료 규제 등 정책 요건으로 임대수익이 제한돼 리츠 배당이 낮아지면서 재무적투자자(FI)들의 사업 참여가 감소했고 실적 저하로 이어졌다는 것이다.

허 연구위원은 “기관은 배당 없이 장기간 지분 투자는 할 수 없으며, 정책적 변동성 리스크도 크게 보고 있다”며 “배당이 어려워 매각 차익에 의해 수익률이 결정됨에 따라, (주택) 입지에 사업성이 좌우되는 구조”라고 설명했다. 통상 10년인 임대의무기간이 지난 후 사업자는 투자금 회수, 자산 유동화, 사업 출구 전략 차원에서 주택을 매각한다.

이와 관련, 허 연구위원은 미국의 임대주택 저리 대출 프로그램 ‘페니 메이(Fannie Mae)’를 모델로 삼아 임대주택 공급 금융상품을 다양화하는 방안을 검토해야 한다고 주문했다. 대출 금리를 낮추고 자금 조달 경로를 늘리면 초기 투자 부담이 완화되고, 나아가 페니 메이 방식처럼 공공과 민간이 신용부실 위험과 수익을 의무적으로 나누게 하면 리츠의 배당률이 높아질 수 있다는 취지다.

그는 최근 염태영 더불어민주당 의원이 발의한, 리츠의 민간임대주택 20년 이상 장기 운영 시 임대료 상한 규제를 완화하는 법안에 대해서도 “기존보다 10년을 더 운영하는 것에 대한 리스크를 감안해 (매각 시) 인수가격 기준을 표준형건축비가 아니라 기본형건축비의 절반 이상 수준으로 현실화할 필요가 있다”고 보완점을 제시했다.

22일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 ‘민관협력형 장기임대주택 활성화 방안 토론회’ 참가자들이 기념사진을 촬영하고 있다. / 사진: 황은우 기자.

황은우 기자 tuser@

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