서울 주택시장이 다시 심상치 않다. 마포ㆍ성동ㆍ광진구 등 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 아파트 가격이 다시 뜀박질을 시작했다.

서울 주택 가격은 불황과 정부의 초강력 수요억제 정책에도 왜 이렇게 오르는걸까?

기자로서 주택시장을 오랫동안 관찰한 경험으로는 주택가격은 통상 △유동성 △공급과 수요 △부동산정책 △경제성장률 등에 의해 결정된다.

먼저, 가장 크게 영향을 미치는 것은 유동성이다. 유동성은 시중에 풀리는 통화량을 말하는 것으로 정부의 재정정책과 한국은행의 통화정책이 큰 영향을 미친다.

시중 통화량을 알려주는 지표로는 한국은행이 발표하는 M2(광의 통화량)가 꼽힌다. M2는 코로나19로 세계 경제가 쑥대밭이 됐던 20019년 12월부터 금리를 인하하기 시작해 인플레이션으로 금리를 급격하게 올리기 시작한 2021년 8월까지 급증했다. 2019년 2900조원이던 M2는 2021년 3700조원까지 단기간에 증가했다.

이후 금리 인상으로 2022년 3722조원으로 주춤하다, 2023년 3830조원으로 다시 증가세를 보이기 시작해 2025년 7월 기준 4344조3000억원에 육박하고 있다.

이런 가운데 재정정책으론 정부는 내년 728조원 규모의 역대 최대 ‘슈퍼 예산’을 편성했다. 통화정책은 미국이 9월 기준금리를 내린 가운데 연말까지 인하를 시사했고, 한국도 기준금리 인하가 유력한 상황이다. 확장적 재정정책과 통화완화 기조는 시중 통화량을 더 증가시킬 전망이다. 급격한 통화량 증가는 화폐가치 하락, 실물자산 상승을 불러온다.

두 번째는 공급과 수요다.

서울 아파트 공급은 2026년부터 급격한 신축 아파트 입주 절벽을 맞이한다. 한국부동산원과 부동산114가 공동발표한 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만6767가구에서 2026년 2만8355가구, 2027년 8803가구로 급격히 줄어든다.

1인 가구 증가와 한국 역사상 가장 부유한 베이비붐 세대 지원을 등에 업은 이들 자녀의 결혼 증가는 강력한 주택수요를 촉발하는데, 이를 고려하면 턱없이 부족하다.

세 번째는 부동산정책이다. 정부는 상황에 따라 시장 활성화와 억제 정책을 사용하는데, 이재명 정부 들어 6ㆍ27대책을 시작으로 강력한 수요 억제 정책을 펼치고 있다.

문제는 과도한 다주택자 규제와 1가구1주택에 대한 세제 혜택이 서울ㆍ수도권 특정 지역 수요를 부추기고 있다는 점이다. 이러한 정책 조합이 지속하는 한 지방과 서울ㆍ수도권 외곽 주택 수요를 떨어뜨리고 서울ㆍ수도권 특정 지역에 수요를 집중시키는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 특정 지역 집값을 계속 자극할 전망이다.

9ㆍ7 공급대책이 중요하다고 생각한 이유는 이처럼 집값 상승 요인이 더 많기 때문에 시장 참여자들이 충분한 공급이 이뤄진다고 인식하게끔 심리적 안정을 주는 데 있었다. 하지만, 다시 꿈틀대는 시장 움직임으론 기대에 못 미친다고 판단한 듯하다. 토지거래허가구역이나 규제지역 확대, 대출 규제 강화 등 또 다른 수요억제 정책보다 더 과감한 추가 공급대책이 필요한 때다.

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