[대한경제=임성엽 기자]정부의 10.15 부동산 안정화 대책과 관련해 전문가들은 공통적으로 득보다 실이 크다는 분석을 내놨다. 일시ㆍ단기적으론 시장 안정효과를 볼 수 있겠지만 유동성이 넘치고 서울지역의 주택 공급부족이 해결되지 않은 상황에선 초양극화는 물론 임차시장 불안까지 가중될 전망이다.

이날 정부는 관계부처 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하고, 토지거래허가구역으로 묶는 것이 대책의 주요 골자다.

관련해 전문가들은 단기적인 제한 효과는 있다고 봤다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 규제는 단순한 집값 규제가 아니라 ‘자산배분의 방향을 바꾸는 정책신호’”라며 “부동산을 재테크 수단에서 배제하고 금융시장으로 유동성을 이동시키는 구조적 전환정책이다. 즉, “이제는 부동산으로 돈 벌지 말라, 지금 있는 집에 머물러라”는 정책 메시지”라고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 전망”이라며 “이외 다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제지역의 세금 부담과 대출 문호가 높아지며 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기 쉽지 않아졌다. 일단 불장이 일시적으로 주춤해질 수 있겠다”고 전망했다.

다만 시장 안정효과는 제한적일 뿐, 장기적으론 초양극화 △임차시장 불안 실수요자 이전 제한 △정비사업 속도 저하 △자산시장 왜곡과 같은 부작용이 예상된다는 지적이다.

가장 심각한 점은 서민 주거불안이 가중될 것이란 점이다. 우선 전월세 등 임차시장 물량 ‘실종’이 예상된다. 토허제 실거주의무로 임대목적 매입이 불가능해지기 때문이다. 물량 부족은 전세, 월세 동반상승을 야기할 수 밖에 없다. 양 전문위원은 “거래는 막고 실거주는 강제하며 임대는 제한하는 3중구조는 세입자 부담증가로 이어질 것”이라 말했다.

3중 규제는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 더 자극해 초양극화 현상을 더 심화시킬 것이란 우려도 나온다. 토허제와 함께 대출규제까지 강화하면서 실수요자의 서울 아파트 매매가 사실상 불가능해졌기 때문이다. 정부가 오로지 현금으로만 아파트 거래를 허용하면서 현금자산가 전용 시장을 열어줬다는 지적이다.

함 랩장은 “4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전, 월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택(또는 1주택 상급지 교체수요)의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다”며 “올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권과 한강 벨트였고 이들 지역에서 대출에 구애가 없는 자체 자금을 통한 주택 매수는 통제가 쉽지 않다”고 말했다.

서울 전 지역을 토허구역으로 묶으면서 노원, 도봉, 강북구나 금천, 관악, 구로구 주민들의 불만도 커지고 있다. 이들 지역은 시장이 과열되지도 않았는데, 까다로운 허가절차에 기존 주택을 처분할 수도 어렵게 된 데다 대출제한까지 겹쳐 1주택자 갈아타기도 어렵게 만들었기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노원구는 현재 전고점 회복도 되지 않은 지역인데 주민들의 반발이 거셀 것”이라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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