전세대출, 집값 급등요인 지목돼

앞서 두 차례 대책서도 규제강화
수도권 전월세난 심화 불가피해

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 10ㆍ15 대책을 포함한 정부의 세 차례 부동산 대책이 수도권 전세난을 심화시키고 월세화를 가속시키고 있다는 지적이 나온다.

21일 <대한경제> 취재를 종합하면, 10ㆍ15 대책에서 정부는 서울 전역과 경기도 12개 시를 토지거래허가구역 등 규제지역으로 묶었다. 이 지역에서 전세를 끼고 주택을 취득하는 것은 불가능하며 실거주 2년이 필수다.

이 같은 규제가 전세물량 감소에 따른 전셋값 상승으로 이어지는 것은 물론, 월세 수요 증가로 인한 월셋값 상승이 가속화되면서 임차인 주거안정이 더 불안해질 수 있다는 비판이 나온다.

전세대출 규제 강화도 전세난 심화 요인으로 지목된다. 이재명 정부 출범 후 발표된 세 차례의 부동산 대책은 모두 전세자금대출 규제 방안이 포함돼있다. 이는 정부가 전세대출이 전셋값을 올려 집값 상승의 원동력이 되는 동시에 갭투자에 활용돼 역시 집값 상승을 부추겼다고 판단한 데 따른 조치로 알려졌다.

10ㆍ15 대책에 따라 규제지역은 1주택자 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되는데, 이는 무주택자에 주로 적용됐던 DSR 범위가 확대된 것이다.

앞서 정부가 발표한 두 개의 대책도 전세대출 규제 강화 기조는 뚜렷하다. 6ㆍ27 대책에서는 수도권 등 규제지역에서의 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하고 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 임차인 전세대출이 해당 주택의 구입 자금으로 활용되는 것을 말한다. 이어 9ㆍ7 대책을 통해서는 규제지역 내 1주택자의 전세대출 한도를 주택도시보증공사(HUG) 등 3대 보증기관 모두 2억원으로 일원화했다.

정부의 세 차례 대책으로 시장에 풀리는 전세 매물이 줄어든 가운데, 월세 수요 전환이 촉진되며 월셋값은 가파르게 상승하고 있다.

실제 부동산 정보 업체 아실에 따르면 이날 서울의 전세 매물은 2만4442건으로 올해 1월1일(3만1814건) 대비 22.9% 감소했으며, 한국부동산원 기준 지난달 서울 아파트 월세가격은 0.33% 오르며 올해 가장 높은 월간 상승률을 기록했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “민간임대가 임대차시장에서 차지하는 비중이 90%에 달하는 만큼 정부 대책으로 기존 시장의 구조가 무너질 수밖에 없다”고 말했다.

정부는 이번 규제에 따른 임대차시장 불안에 대해 모니터링을 이어가겠다는 입장이다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 이달 중순 “월세 공제를 확대한다든지 여러 가지 혜택을 주면서 계속 살펴볼 것”이라고 밝힌 바 있다.

황은우 기자 tuser@

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