“政, 재건축 부담금ㆍ분양가 상한제 폐지 등 제도 전반 정비도 필요”

“대규모 정비사업, 시공사 지급보증 의존…자본시장 능동성 활용해야”

27일 서울 중구 한국프레스센터 국제회의장에서 ‘2025 서울주거포럼’이 진행되고 있다. 사진은 조만 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수가 기조 발제를 하는 모습. 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=이종무 기자] 서울 주택 공급의 장기적 관점에서 기부채납이나 공공 임대주택 등 개발이익 환수 정도를 축소하고, 재원 조달 다변화로 정비사업을 활성화해야 한다는 지적이 나왔다. 서울 주택 공급절벽 위기가 심화하는 가운데 정비사업을 공급의 핵심 수단으로 ‘재정비’해야 한다는 진단이다.

27일 서울 중구 한국프레스센터에서 ‘주택 공급 활성화를 위한 공공의 역할’을 주제로 열린 ‘2025 서울주거포럼’에서 전문가들은 ‘공급 정책 중심에 정비사업을 둬야 한다’며 이같이 입을 모았다.

먼저 이창무 한양대 도시공학과 교수는 최근 집값 불안이 수요보다 전임 시장 정책에 따른 구조적인 공급 부족이 근본 원인이라고 짚었다. 이 교수는 “현재 오는 2027~2028년 서울 아파트 입주 예정 물량이 연 1만가구 수준으로 추락할 것으로 전망되고 있다”면서 “재개발ㆍ재건축 사업이 정비구역 지정 이후 10~20년 소요되는 점을 감안하면, 박원순 시장 시기 이뤄진 400여개에 달하는 과도한 구역 해제가 분명한 원인”이라고 비판했다.

이어 “이른바 똘똘한 한 채를 위시한 서울 주택 시장의 초양극화 문제를 해결할 수 있는 유일한 대안은 정비사업의 신속한 활성화”라며 “강남 등 한강벨트에 재건축 사업 등 진행 위축이 선호 지역 아파트 공급 확대를 막았다”고 덧붙였다.

이 교수는 이런 점에서 서울시의 신속통합기획(신통기획) 제도가 공급 부족 문제를 해결할 수 있는 토양을 다지는 역할을 했다고 평가했다. 그는 “신통기획으로 공공의 역할을 규제자가 아닌 조력자로서 정비사업 속도를 높이기 위한 세밀한 대안들이 제시됐고 유효한 성과가 기대된다”고 말했다.

다만 신통기획이 정비구역 지정 단계 전까지 다양한 절차를 통합해 속도를 높인 점은 의미가 있지만 실행력ㆍ사업성 확보가 관건이라고 짚었다.

이 교수는 “구역 지정 이후에도 15년 내외의 기간이 소요된다는 점을 감안하면 인허가 단계의 신속화가 절실한 과제”라며 “장기적으로는 인구 축소와 성장률 둔화에 따라 발생하는 개발이익을 현재의 강도로 기부채납이나 공공 임대주택 등으로 환수할 때 사업 진행이 어려운 시기가 도래하는 점도 고려해야 한다”고 설명했다.

그러면서 “(신통기획 등) 서울시만의 대책으로는 한계가 있다”며 “정부의 재건축 부담금과 분양가 상한제(분상제) 폐지 등 사업성을 보장하는 제도 정비가 요구된다”고 강조했다.

27일 서울 중구 한국프레스센터 국제회의장에서 열린 ‘2025 서울주거포럼’에 앞서 주요 참석자들이 기념 촬영을 하고 있다. /사진:안윤수 기자 ays77@

뒤이어 발표한 이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 서울형 정비사업이 단순한 주거 개선을 넘어 주택 공급과 건설산업의 새로운 동력이 될 수 있다고 제언했다.

이 실장은 “주택 시장 불안정과 공급 갈증이 계속되는 가운데 서울시민들이 실질적으로 원하는 형태의 주택을 공급할 수 있는 유일한 해법은 재개발, 재건축 등 정비사업”이라며 “앞서 시는 이런 문제를 해소하기 위해 2023년 신통기획을 본격 도입하고 기획, 자문으로 구역 지정과 정비계획 수립에 속도를 높이고 있다”고 언급했다.

다만 그는 “구역 절반 이상이 사업시행인가 이전 단계에 정체하며 주택 공급에 중대한 차질이 발생하고 있다”며 “계약-관리처분-착공 시점 간 공사비 차이로 인한 갈등 심화, 최근 건설 경기 침체와 공사비 상승에 따른 시공사들의 선별 수주 기조로 후속 절차가 장기간 소요되고 있다”고 했다.

그러면서 그는 “대규모 정비사업은 시공사의 지급보증에 의존하고, 소규모 정비사업은 공공의 사업비 융자에 의존하는 현행 체계를 극복해 정비사업의 새로운 구도를 모색할 필요가 있다”며 자본시장의 능동성을 적극 활용한 새로운 재원 조달 기법 등 구체적 해법 마련도 제안했다. 민간이 공공성을 실현할 수 있도록 공공이 제도ㆍ재정적 지원을 제공하는 협력적 파트너십을 구축해야 한다는 지적이다.

이어 이 실장은 조합의 비전문성 보완을 위해 공공의 축적된 전문성을 활용할 필요가 있다고 조언했다. 그는 “조합의 비전문성 보완과 사업 전 과정의 예측 가능성 확보를 위해 공사비 협상 대행, 공정ㆍ일정 관리, 회계 감사, 계약 심사 등 행정지원 기능을 포괄하는 통합적 RM(전문관리체계)을 도입해 정비사업 속도와 신뢰를 높이는 실행 기반을 구축해야 한다”고 설명했다.

이종무 기자 jmlee@

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