PF 7950억원…키움ㆍ미래ㆍ신한캐피탈 대주단 참여

GS건설 시공사 맡아, 공사비 87% 분양불 방식

서울 양천구 목동 옛 KT부지 개발 사업 조감도./자료:서울시

[대한경제=권해석 기자]서울 목동 옛 KT 부지 개발사업이 키움증권의 브릿지론(착공 전 대출) 전액 인수 1년여만에 본PF(착공 후 대출)로 전환했다. 장기 지연되던 부동산 개발 사업에 증권사가 전면에 나서 정상화시킨 모범 사례로 평가된다. 어려움을 겪던 시공사 선정은 GS건설이 분양대금으로 공사비를 충당하는 ‘분양불’ 방식으로 참여하기로 하면서 해결이 됐다.

29일 관련업계에 따르면 목동 옛 KT 부지 개발사업 시행사인 아이코닉은 최근 7950억원 규모의 본PF 조달을 완료했다.

이번 사업은 서울 양천구 목동 924번지 옛 KT부지 일원에 지하6층∼지상48층 규모의 오피스텔 658호실과 근린생활시설을 건설하는 내용이다.

지난 2019년부터 사업이 추진됐지만 사업이 속도를 내지 못하면서 브릿지론 단계에서 장기 표류해 왔다.

그러다가 지난해 8월 키움증권이 6100억원의 브릿지론 전액을 인수하는 리파이낸싱(자금재조달)에 나서면서 활로를 찾았다.

당시 키움증권이 장기 지연 사업장의 브릿지론 전액을 차환하는 공격적인 투자로 업계의 주목을 받았다. 특히 시공사가 결정되지 않아 시공사의 신용보강도 받을 수 없었다. 시공사 지원이 없었기 때문에 시행사의 대출 상환이 어려워질 경우 키움증권이 직접 사업장을 인수해야 하는 상황도 염두에 둬야 했다.

이후 삼성물산이 시공사로 참여하기로 하면서 시공사 리스크가 해소되는 듯 했지만, 삼성물산이 최종적으로 철수를 결정하면서 시공사 선정이 원점으로 돌아가기도 했다. 이 때문에 지난 8월 만기도래한 브릿지론을 이달까지 추가로 연장하는 우여곡절을 겪었다.

최근 GS건설이 구원투수로 등장하면서 본PF 전환과 함께 사업이 본궤도에 오르게 됐다.

이번 사업의 전체 본PF 규모는 7950억원이다. 선순위 6700억원과 후순위 1250억원으로 구성됐다. 키움증권이 선순위 4400억원과 후순위 1250억원을 책임진다. 미래에셋증권은 선순위 대주로 참여해 2000억원을 지원한다. 나머지 선순위 300억원은 브릿지론 단계부터 참여해온 신한캐피탈이 맡았다.

시공사인 GS건설은 분양불 방식으로 사업에 참여한다. GS건설은 아이코닉과 총 6185억6110만원에 시공계약을 맺었다. 전체 공사비 가운데 87%를 분양수익으로 충당하는 구조로 파악됐다. 사실상 공사비 대부분을 분양대금으로 확보해야 하는 만큼 GS건설이 이번 개발사업의 수익성을 높게 본 것으로 풀이된다. 분양은 내년 상반기로 예상되며, 2030년 준공이 목표다.

권해석 기자 haeseok@

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