이창무 한양대 교수

[대한경제=임성엽 기자]서울시 정비사업과 연동해 부과되는 개발이익 환수장치들 간 ‘미스매치’가 장기적으로 민간 중심의 주택공급을 억제하고 있다는 지적이 나왔다. 앞으로 인구감소와 구조적인 경제성장 둔화가 예상되는데 개발이익 환수 강도는 과거 고성장시기에 ‘고착화’ 돼 있기 때문이다.

29일 서울시에 따르면 이창무 한양대학교 교수는 지난 27일 서울시 주거포럼 토론 말미 “공공임대주택도 사업이 진행돼야 확보할 수 있다”며 “정비사업이 좌초되면 공공임대주택을 50%를 받든, 70%를 받기로 했든 가져올 수 없다”고 말했다.

공공주택공급의 전제조건은 민간 정비사업 정상추진이라는 게 이 교수의 진단이다. 이창무 교수는 “서울시의 공공임대주택 공급 비율이 왜 50%여야 하냐”며 “저 성장기, 공공기여에 대한 ‘강도’에 대한 부분은 분명히 하향조정 되는 순차적인 흐름으로 가야한다”고 말했다. 공공성과 사업성에 대한 최적의 균형점을 찾아야 재건축과 재개발 모두 정상 추진을 할 수 있지만, 현재와 같은 공공기여 장치론 균형점 자체가 깨질 우려가 크다는 게 이 교수의 설명이다.

경제와 인구가 지속적인 성장률을 확보해 추진된 과거의 정비사업과 앞으로 10년~20년, 도시 축소기에 대비해 진행해야 할 현재의 정비사업은 사업 내용과 성격, 방법까지 모두 달라져야 한다는 지적이다. 이에 공공기여 문제의 조정은 근본적인 변화가 필요하다는 설명이다.

중앙정부 차원에서의 제도 개선도 필수다. 즉각적으로 사업 추진에 악영향을 미치는 분양가 상한제나 재건축 부담금은 폐지하는 등 정부의 관련 제도 정비가 시급하다는 지적이다.

이창무 교수는 “서울시만의 활성화 대책으론 미흡하다”며 “지자체 활성화 대책엔 한계가 있기 때문에 정부의 재초환, 분상제 폐지 등 사업성 보장 대책이 요구된다”고 말했다.

정비사업과 관련한 서울시의 선별지원도 필요하다는 지적도 제기됐다. 1998년 IMF 구제금융, 2008년 글로벌금융위기, 현재 코로나와 국제분쟁으로 야기된 복합경제위기 등 10년주기로 부동산 시장이 큰 부침을 겪는 만큼, 사업성이 취약한 지역은 서울시가 지원을 끊어야 한다는 게 이창무 교수의 견해다.

그는 “사실 정비사업이 좋을 때야 좋지만 현재 진행되는 적지 않은 사업들이 한번 시장의 사이클을 지나고 나면 무너질 게 태반이다. 그래서 살아남을 수 있는 걸 선택하는 게 주어진 과제고, 안 되는 것은 포기를 해야 한다”고 말했다.

다만 이 부분은 이 교수의 개인 견해로 서울시의 정책방향과는 분명 결이 다르다.

서울시는 10년간 2조원 규모의 주택진흥기금을 조성해 시장 상황에 따라 사업이 지연되는 재개발ㆍ재건축 사업에 대한 공공 지원을 강화한다는 방침이다.

임성엽 기자 starleaf@

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