서울 서초구 방배14구역 재건축 정비사업 조감도. /사진:서울시 제공

[대한경제=이종무 기자] 서울 서초구 방배14구역 재건축 조합원 평형 변경 절차를 두고 조합 내부 갈등이 커지고 있다. 사업시행계획 변경 절차를 거치면서 구역 내 일부가 종상향되며 용적률과 가구 수가 확대한 가운데, 최초 조합원 평형 신청 과정에서 제시된 조건과 달리 특정 평형대 조합원들에게 불리한 요인이 집중되면서다.

또 평형 변경을 신청한 조합원에게는 추가 면적에 대해 조합원 분양가가 아닌 일반 분양가를 적용하기로 하면서 형평성을 침해하고 있다는 지적이 나온다.

31일 도시정비업계에 따르면 방배14구역 재건축 정비사업은 2014년 정비구역 지정 이후 10년이 넘는 기간 동안 설계 변경과 계획 수립을 반복해왔다. 그러면서 용적률이 199.67%에서 226.33%로, 연면적은 약 2만2500㎡가 늘어났다. 이에 따라 전체 공급 규모도 기존 460가구에서 492가구로 늘었고, 최고 층수는 지상 11층에서 15층으로 높아졌다.

문제는 이 과정에서 조합원 수혜 구조가 불균형하게 변화했다는 점이다. 특히 올해 변경된 사업시행계획으로 전용 면적 84㎡ 가구 수는 176가구에서 255가구로 확대했고 전용 59㎡는 258가구에서 199가구로 줄었다. 아울러 59㎡는 가구 수가 줄었지만 전체 임대 물량 52가구 중 49가구가 배정되면서 일반 조합원이 선택 가능한 범위가 대폭 축소됐다. 변경된 설계에 따라 2017년 관리처분계획 당시 조합원을 전부 수용할 수 없는 상황이 발생한 것이다.

59㎡ 조합원은 최초 평형 신청 당시 로얄층과 판상형인 A 유형에 배정될 수 있었지만, 이번 설계 변경으로 이러한 가능성도 현저히 줄어들었다는 게 일부 조합원들의 설명이다.

설계 변경에 따른 이익이 권리가액과 무관하게 특정 평형에 집중됐다는 지적이 나오는 배경이다. 통상적으로 더 큰 평형은 더 높은 권리가액을 보유한 조합원이 배정받는 구조가 합리적이지만, 실제로는 동일하거나 오히려 낮은 권리가액을 가진 조합원이 더 큰 평형을 배정받는 사례도 발생하고 있다는 주장이다.

전문가들은 “정비계획이나 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우, 대법원 판례상 종전 계획은 효력을 상실하고 새로운 절차가 필요하다”고 지적한다. 실제로 대법원 판례를 보면 사업시행계획의 주요 부분이 변경돼 새로운 인가를 받으면, 새 계획이 종전 계획을 대체해 종전 계획은 효력을 상실한다고 판시하고 있다.

조합 일부에서는 조합이 1주택 조합원의 평형 증가분에 일반분양가를 적용하려 한다는 주장도 나온다. 평형 변경을 신청한 일부 조합원들에게 평형 변경에 따른 증가 면적을 일반분양가에 준하는 가격으로 분양하려 한다는 것이다. 국토교통부 유권 해석을 의뢰한 결과를 보면 조합원 지위로 1주택을 분양받는 범위에서 평형을 변경하는 경우 초과분을 포함해 조합원 분양가 적용이 원칙이라는 점을 명시했다.

절차적 문제도 제기되고 있다. 기존 조합원 평형 신청은 재건축초과이익환수제(재초환) 회피를 목적으로 임시로 이뤄진 성격이 강하며, 사업계획 변경 시 재신청이 전제돼 있었다는 것이 조합 일각의 입장이다. 방배14구역은 2017년 사업시행인가 이후 관리처분인가까지 단 6개월밖에 걸리지 않았는데, 조합 측도 총회에서 “재초환을 피하기 위해 빠르게 달려온 것이기 때문에 다시 계획안을 만들 것”이라고 설명한 것으로 알려졌다.

조합 집행부는 내부의 이 같은 수차례 질의와 협의 요청에도 명확한 입장을 밝히지 않는 것으로 전해졌다. 조합 집행부가 구체적인 대응 방안을 제시하지 않으면서 조합원 간 갈등과 분쟁 우려가 더욱 커지고 있다는 지적도 나온다.

여기에 방배14구역 조합은 이러한 평형 변경과 관련된 내용을 골자로 내달 1일 총회를 개최하는 것으로 알려지면서, 조합원 간 형평성과 사업의 절차적 정당성을 둘러싼 공방이 더욱 가열될 전망이다.

익명을 요구한 한 조합원은 “수년간의 설계 변경으로 비용은 모두 공동으로 부담했는데, 결과적으로 이익은 일부에게만 돌아갔다”며 공정한 재분양 절차와 이익 재배분을 요구했다. 또다른 한 조합원은 “조합이 국토부 유권 해석을 인지하고 있음에도, 1주택 조합원의 평형 증가분에 대해 일반분양가를 적용하려는 전국에서 유례없는 시도를 강행하려 하고 있다”고 불만을 토로했다.

이종무 기자 jmlee@

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