실익ㆍ사업진행 예측 가능성 강점

용적률 인센티브도 긍정적 반향

[대한경제=이종무 기자] 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)은 최근 주민들에게도 긍정적인 반향을 일으키고 있다. 토지등소유자, 원주민, 세입자 등은 통상 도시정비 관련 사업에서 본인에게 어떤 실익이 돌아갈지 관심이 큰데, 공공 특유의 예측 가능성과 투명성, 공공성으로 주민 부담은 줄이고 사업성은 끌어올릴 수 있다는 이점이 설득력을 얻어가면서다.

11일 LH와 도시정비업계에 따르면 도심복합사업을 주민 입장에서 들여다보면 일반 민간 재개발보다 인허가 절차를 패키지로 진행해 사업 속도를 높이고, 용적률 인센티브로 사업성을 끌어올리는 만큼 부담을 줄일 수 있다는 분석이 나온다. 세입자 보호 장치와 생활 인프라 등이 확충되는 점도 강점으로 꼽힌다. 이른바 ‘신사적 공공’으로 주민 입소문도 타고 있다.

증산4구역의 경우 2021년 3월 1차 선도 사업 후보지로 선정된 지 40여일 만에 지구 지정 요건인 3분의 2 이상의 높은 주민 동의율을 확보한 데 이어 4년여 만인 지난해 말 시공사 선정까지 마쳤다. 앞서 증산4구역은 2012년 재정비촉진구역으로 지정된 뒤 2019년 정비구역이 해제되며 장기간 개발이 정체됐다가, 도심복합사업으로 용도지역 종 상향 등 주민들과 해법을 모색하며 사업이 다시 빠르게 추진되고 있다.

증산4구역의 한 주민은 “LH가 그동안 주민 설명회도 열어 사업 추진 현황과 분담금, 분양가 등을 설명하며 지속 소통해왔다”며 “앞으로 시간이 걸리겠지만 (시공사 선정이 끝난 만큼) 새 아파트에 입주하는 날이 기다려진다”고 말했다.

우선 도심복합사업은 사업 속도와 불확실성 측면에서 민간 사업방식과 달리 이점이 크다는 평가다. LH가 계획 수립부터 지구 지정, 사업 인가까지 전 과정을 일괄 조율하면서 각종 인허가 지연 리스크를 줄일 수 있고, 공공이 이해관계를 조율하면서 기존 민간 방식에서 일어날 수 있는 비위 행위를 차단해 주민 갈등이나 파벌 싸움에 따른 표류 가능성이 상대적으로 낮아진다.

일반 정비사업보다 높은 용적률이 적용돼 동일한 토지에서 더 많은 주택을 공급할 수 있는 인센티브도 있다. 늘어난 분양 물량은 전체 사업 수익을 키우고, 이는 곧 토지등소유자가 부담하는 분담금 압박을 줄이는 방향으로 작용한다. 기반시설 기부채납 비율도 15% 이내로 계획해 민간 방식보다 ‘땅을 과도하게 내놓는다’는 불만도 완화할 수 있다.

주민 권리 보호와 비용 예측이 가능하다는 게 또다른 이점이다. 종전 자산가액에 따른 우선 공급권을 보장해 새 아파트 분양을 받을지, 현금 청산을 택할지 선택권을 가질 수 있는데, 공공이 초기 단계부터 분담금 추정치를 제시하는 만큼 후반 공사비 급등으로 돌연 분담금이 폭증하는 상황을 어느 정도 차단할 수 있다.

여기에 고령자, 저소득층, 세입자 등 보호를 위해 이익 공유형 주택, 공공 임대주택 등으로 재정착을 지원해 주거 안정성이 높다는 점도 차별화 요소다. 사업 과정에서 이주비 지원과 LH 매입 임대주택을 활용한 이주대책 등도 수립된다. 정비사업 과정에서 원주민이 대거 밀려나는 민간 방식과 비교해 일정 물량을 같은 생활권으로 재유입할 수 있어 사회 안전판이 된다.

도심복합사업은 그동안 관련 법령이 미비하고 구체적인 사업 계획이 드러나지 않아 주민들 사이에서는 기대와 우려가 공존했다. 하지만 최근 공공주택특별법 개정안 등 관련 법들이 속속 시행ㆍ보완되며 사업 추진 동력을 확보하면서 속도가 붙는 모습이다.

이종무 기자 jmlee@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉