세운지구 전경. / 사진 : 임성엽 기자

[대한경제=임성엽 기자] 1세대 디벨로퍼 한호건설이 세운지구 개발사업 탓에 심각한 어려움을 겪고 있다. 정책의 수혜자는커녕, 서울시장이 바뀔 때마다 정책 백지화로 준비했던 사업계획을 무려 3차례나 변경했기 때문이다. 이 과정에서 최소 2000억원이 넘는 손실과 함께 관계사 4곳도 파산 혹은 파산상태에 몰린 것으로 알려졌다.

12일 한호건설은 보도자료와 탄원서를 통해 “도심재개발은 10년~20년 이상 걸리는 장기 사업인데, 세운지구에 참여한 지 20년이 지나도록 한 사업장의 절반도(개발을 완성) 하지 못하는 참담한 상황에 처해있다”며 “결국 서울시 정책변경의 희생양이 되는 결과에 이르렀다”고 강조했다.

한호건설은 지난 2006년부터 세운19지구, 세운25지구 토지 2000~3000평을 매입하면서 세운지구 개발을 시작했다.

첫 번째 시련은 2009년 시작됐다. 오세훈 시장이 세운상가지구 기존 정비구역을 모두 폐지하고 재정비촉진지구로 결정 고시하는 과정에서 한호건설이 토지 매입을 완료한 세운19지구, 25지구 등 일대 6만6000평을 개발유보지로 묶었기 때문이다.

현재 세운 6-1구역, 6-2구역, 6-3구역, 6-4구역에 해당하는 지역이다.

한호건설 측은 “10년 이상 이 지역의 개발을 하지 못하면서 금융비용만 눈덩이처럼 불어났고, 서울시의 정책변경, 사업지연으로 인해 총 금융비용이 총 토지비용과 같아지는 황당한 상황을 맞이했다”고 말했다.

두 번째 피해는 박원순 시장 취임 후 전임 시장인 오세훈 시장 정책을 전면 백지화하면서 시작됐다. 당초 1개 정비구역이었던 세운3구역은 2011년 박원순 시장이 취임하면서 세운사업을 전면 중단시킨 뒤, 3년간 재검토 끝에 2014년 이 지역을 10개로 분할 고시했다.

박원순 시장의 정책 변경으로 한호건설은 통합개발을 포기할 수 밖에 없었다. 이 과정에서 기존 투자금 2000억원은 손실 처리됐다. 관계사인 세운삼구역 특수목적주식회사, 엘케이디컴퍼니, 휘트니스서비스인터네셔날, 드림리츠는 파산 또는 파산상태에 처했다. 4개 회사 보유 부동산 감정평가 700억원(시가 1000억원)도 공매 처분됐다.

이후 박 시장이 을지면옥 보존을 위해 세운지구를 또 전면 재검토하면서 2~3년간 사업이 중단됐다. 한호건설은 개별 정비구역별로 토지등소유자 최소동의율(75%) 확보가 가능한 지역부터 개발하고 있지만, 현재 목표 대비 절반도 완성하지 못했다는 설명이다. 특히 세운3-1,4,5구역과 6-3-4구역은 주상복합 개발/준공(2022년)했지만 분양가 상한제 분양가 규제를 받았다. 상업시설은 현재까지도 미분양이라고 한다.

세운3-6,7구역은 지난해 준공했지만 생활숙박시설 대규모 미분양에 시공사의 공사비 미지급금, 대여금 등 약 2000억원 채무를 상환하지 못하고 있다. 한호건설은 채무금에 대한 추가 연체료 해소를 위해 시공사와 대물변제 협의를 진행 중이다.

세 번째 시련은 오세훈 시장 취임 후다. 오 시장 취임 후인 2022년부터 한호건설은 세운6-3-3구역 주상복합 분양 대신 업무시설로 변경해 공사를 진행 하고 있다. 하지만 사업기간 지연으로 인해 공사비는 평당 1200만원으로 2배 올랐다. 금융비용도 8~9%까지 증가하는 등 개발 리스크도 급증했다.

한호건설 관계자는 “사업 인허가 지연으로 개발 원가는 3500만원에 이르고 있으나 주변 오피스건물(세운지구 을지로4가역 을지 트윈타워)은 2512만원/평에 매각된 상태”라고 설명했다.

세운3-8,9,10구역은 오피스 과잉공급, 사업성 악화 등 각종 악재로 지난 2021년 3월 이후 4년째 PF가 지연 중이다. 막대한 금융비용만 눈덩이처럼 쌓이는 셈이다.

한호건설은 MK도시연구소와 체결한 자문계약 의혹에 대해서도 적극 해명했다.

MK도시연구소의 자문계약은 2022년 9월 체결된 반면, 서울시 녹지도심정책 기본계획은 그 전인 2022년 4월 발표됐다.

용적률 상향방안 발표 전에 계약을 체결했다는 보도는 명백한 허위라는 입장이다. 또한 세운4구역 토지매입 체결시점도 2022년 6월로, 이 연구소 자문계약 체결 3개월 전에 이뤄졌다. 토지매입과는 무관하다는 설명이다. MK도시연구소가 세운3-2,3구역 PF에 관여했다는 주장도 허위라고 강조했다.

한호건설 관계자는 “애초에 인허가대로 PF를 했으면 2022년에 자금조달을 완료했을 것”이라며 “서울시 녹지도심정책으로 사업과 인허가가 30개월 지연되면서 PF에 상당한 장애가 초래됐다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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