11월 서울 아파트 거래량 68% 급감

대출규제에 내집 마련  문턱 높아져

정비사업 규제로 주택 공급 지연 우려

월세화 가속… 임대시장 불안 확대

현금부자 중심 시장만 더 공고해져

[대한경제=임성엽 기자] 토지거래허가구역(토허구역)과 규제지역을 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대하고, 주택담보대출 문턱을 더 높인 10ㆍ15 대책이 실시된 지 두 달이 지났다.

서울 주택시장 폭등세는 다소 진정됐지만, △거래절벽 △도시정비사업 규제 따른 공급 지연 등 각종 부작용이 속출하고 △주택가격ㆍ자산격차 양극화 지속 등 근본적인 문제는 그대로라는 지적이 나온다.

14일 서울시 부동산정보광장에 따르면 11일 기준 서울 아파트 거래량은 지난 9월 8638건에서 지난달 말 2704건으로 68.6%(5934건) 급감했다. 11월 계약은 거래신고기간이 이달 말까지인 점을 참작하더라도, 거래량은 10ㆍ15대책 도입 전인 9월 대비 반 토막 나며 급속히 냉각되는 모습이다.

이는 정부가 서울 전역을 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 묶는 동시에 토허구역까지 지정해 극심한 거래 침체를 일으켰기 때문이다. LTV와 대출한도를 강화하면서 자기자본이 부족한 청년과 신혼 층의 내 집 마련 기회를 원천적으로 제약했다는 지적도 나온다.

임대시장 불안도 관측된다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 11월 전국 전세수급지수는 전월보다 1.6p(포인트) 상승한 159.6을 기록했다. 이는 2021년 10월(164.8) 이후 최고치다. 다주택자 규제는 물론 갭투자가 원천 차단되면서 ‘내 집 마련’의 디딤돌 역할을 해온 전세는 사라지고, 월세화에 가속도가 붙었다는 지적이다.

풍선효과도 뚜렷하다. 3중 규제 대상에서 비켜간 화성시와 구리, 수원, 안양 만안구는 매매거래 건수가 2배 가까이 늘어나고 화성시 기준 11월 매주 상승(0.26%, 0.25%, 0.36%, 0.26%)했다.

서울 정비사업장도 혼란 상황이 속출하는 모습이다. 빈 땅이 없는 서울시에서 시장 안정화를 이뤄내려면 민간 주도의 재개발ㆍ재건축 사업 외엔 답이 없는데 규제지역 지정으로 주택 공급을 지연시키고 있다는 지적이 나온다.

조합원 지위양도금지와 이주비 대출 한도 축소 탓에 정비사업이 제 속도를 내기 어려워졌기 때문이다. 실제 서울 중화동 모아타운 추진지역은 조합원 65%가 2주택자다. 2주택자는 LTV 한도가 0%로 이주비조차 마련이 어렵다.

말이 2주택자지 사업구역 내 1주택과 부모님이 거주 중인 노후 단독주택을 보유한 2주택자도 대출을 한 푼도 못 받는다. 다가구주택 소유자도 1+1분양을 신청할 수 있는데 2주택자로 묶여 대출은 한 푼도 받을 수 없는 구조다. 착공의 문턱에서 사업이 지연될 위기에 놓인 것이다. 이 사업 조합장은 “계란 팔아서 집 한 채 산 저희가 어떻게 투기세력이냐”며 목소리를 높이기도 했다.

초고강도 수요억제 대책을 시행했음에도 여전히 ‘집값 불안’은 잡지도 못했다는 점이다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울지역은 10ㆍ15대책 발표 이후, 단 한 차례도 매매가격이 하락전환 하지 않았다. 매주 상승했다는 얘기다. 서울지역의 올해 아파트매개가격 누적 상승률은 8.06%에 달한다. 특히 강남구(12.9%), 서초구(13.20%), 송파구(19.78%), 용산구(12.18%) 등 강남4구는 올해만 10% 넘게 아파트가격이 급등했다.

주택시장의 한 관계자는 “10ㆍ15대책으로 정부가 원하는 단 하나의 목적이라도 달성을 했는지 의문”이라며 “오히려 정부가 현금부자들의 주택매수 기회만 넓혀준 꼴”이라고 말했다. 임성엽 기자 starleaf@

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