공정률 8%대 사업…프로젝트 리츠 적용

작년 인가받은 동탄 헬스케어 리츠도 전환

주식 분산ㆍ공시 의무 등 규제 완화 효과

천안역세권혁신지구재생사업 조감도./사진:서울투자운용

[대한경제=권해석 기자]지난달 프로젝트 리츠(부동산투자회사) 제도가 시행에 들어가면서 기존 리츠의 프로젝트 리츠 ‘갈아타기’가 잇따르고 있다. 프로젝트 리츠는 ‘저(低)자본 고(高) 차입’이라는 국내 부동산 개발사업의 고질적 문제를 해결하기 위해 도입됐는데, 주식 분산과 공시 등 규제가 덜해 기존에 인가를 받은 리츠들이 우선적으로 활용에 나선 것으로 풀이된다.

17일 관련업계에 따르면 서울투자운용은 지난 16일 천안역세권혁신지구재생사업에 프로젝트 리츠 방식을 적용하기로 하고 설립 신고 절차를 진행했다.

천안역세권 개발 사업은 충남 천안시 서북구 와촌동 천안역세권 일원에 2408억원을 투입해 주택과 지식산업센터, 환승주차장 등을 건설하는 내용이다. 지난 9월 말 기준 공정률은 8.37%로, 오는 2028년 준공이 목표다.

이달 초에는 부동산 디벨로퍼인 엠디엠이 경기 화성 동탄 헬스케어 개발 사업에 프로젝트 리츠 방식을 적용하기로 했다.

동탄 헬스케어 사업은 총 사업비 2조원 규모로, 시니어주택 2550가구 등을 건설하는 것이 핵심이다.

프로젝트 리츠로 사업이 진행될 천안 역세권 개발과 동탄 헬스케어는 이미 리츠 형태로 개발이 추진되고 있던 사업이다. 리츠에서 프로젝트 리츠로 전환하는 셈이다.

천안역세권 개발은 지난 2021년에 주택도시기금과 한국철도공사, 천안시가 출자해 설립한 리츠가 개발을 진행하고 있다. 주택도시기금이 출자한 도시재생앵커제1호리츠가 43.55의 지분을 가지고 있고, 천안시와 한국철도공사 각각 36.29%와 20.16%씩의 지분을 가지고 있다.

동탄 헬스케어 사업도 지난해 11월 리츠 인가를 받았다. 당시 국내에서 처음으로 추진되는 헬스케어 리츠 사업으로 주목을 받았다.

이미 리츠 인가를 끝내 사업들이 프로젝트 리츠로 전환에 나선 이유는 기존 리츠에 비해 프로젝트 리츠에 완화된 규제가 적용되기 때문이다.

프로젝트 리츠는 자기자본 대신 차입금 비중이 높은 기존의 PFV(프로젝트금융투자회사)의 부동산 개발 사업을 자기자본 비중이 높은 리츠가 개발부터 운영까지 맡도록 하기 위해 도입한 제도다.

프로젝트 리츠에는 현물 출자한 토지와 건물에 대해 양도소득세와 법인세 등의 과세를 뒤로 미룰 수 있어 초기 투자 비용 절감 효과가 크다.

여기에 대주주 지분이 50%를 넘지 않도록 하는 주식 분산 의무가 없다는 점도 장점으로 꼽힌다. 초기 자본 조달 과정에서 이점이 있다는 측면에서다. 이미 리츠 인가를 받았더라도 실제 계획 실행 단계에서 자본 유연성이 높아질 수 있다는 평가다.

여기에 프로젝트 리츠에 공시 보고 의무도 간소화된다. 프로젝트 리츠는 3개월 단위로 투자보고서만 제출하면 되는데, 비밀성 유지가 필요한 개발 초기 단계에서는 공시 의무에 대한 부담이 큰 편이라는 것이 업계 분석이다. 프로젝트 리츠는 신고제여서 별도의 인가 절차도 필요 없다.

리츠업계 관계자는 “기존 리츠의 프로젝트 리츠 전환은 6개월만 한시적으로 적용된다”면서 “이미 인가를 받은 리츠라도 각종 규제가 완화되기 때문에 전환할 유인이 충분하다”고 말했다.

권해석 기자 haeseok@

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