[대한경제=임성엽 기자]서울시 신년 첫 주택공급 ‘촉진’ 정책이 가동됐다. 서울관내 사업성이 낮은 지역의 공공기여 부담을 덜어주는 ‘사업성 보정계수’가 5일부터 모아주택ㆍ모아타운사업에도 확대 적용됐다. 10만㎡ 내외 낡은 주택가를 필지 단위로 묶어 새로 짓는 소규모 재개발사업도 ‘청신호’를 켰다.

서울시에 따르면 시는 이날 ‘사업성 보정계수’ 도입을 골자로 한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 일부개정 조례’를 공포했다. 조례는 공포한 날부터 즉시 시행한다. 시는 모아주택 사업성 보정계수 세부기준 방침도 함께 마련해 시행에 돌입했다. 적용대상은 아직 준공 전인 모든 소규모주택정비사업지다. 준공업지역에도 적용할 수 있다. 다만 이미 공공과 임대주택 매입 계약을 체결한 사업지는 제외된다.

사업성 보정계수 확대는 토지 가격에 따른 지역 별 사업성 격차를 해소하기 위한 조치다. 서울시에 따르면 현재 모아타운 사업장 총 107곳 중 93.8%가 평균 공시지가 이하 지역에 속한다. 모아타운 사업장 대부분이 평균 공시지가를 밑돌고 있어, 낮은 토지가격은 사업추진에 큰 걸림돌로 작용하고 있다.

그도 그럴 것이 정비사업(재개발ㆍ재건축)에서 비례율이란 해당 사업의 경제적 타당성이나 수익성을 나타내는 핵심 지표다. 조합원의 기존 재산 가치가 사업 종료 후에 얼마나 늘어날 지를 비율로 나타낸 수치인데 지가가 낮아 비례율 확보에 애를 먹고 있다는 게 정비업계의 설명이다. 지가가 낮으면 분양가도 낮게 설정될 수 밖에 없는데 공사비는 서울 전역이 천정부지로 치솟고 있기 때문이다.

일례로 동남권의 한 구역은 비례율(사업성 지표)이 125%에 달하는 반면, 지가가 낮은 동북권의 한 구역은 88%에 그치는 등 지역 간 격차가 뚜렷하다.

이에 사업성 보정계수가 소규모 주택정비사업에도 본격 도입되면서 사업 추진의 큰 걸림돌 하나를 걷어냈다는 평가다.

서울시는 앞서 평균지가가 낮은 대규모 재건축ㆍ재개발 사업장들에 사업성 보정계수를 전면 적용해왔다. 도시정비사업 활성화 실효성이 높다는 판단을 갖고, 모아주택ㆍ타운사업에도 사업성 보정계수를 확대 적용하기로 했다.

실제  앞서  ‘2030 도시ㆍ주거환경정비기본계획’을 근거로 재개발, 재건축 사업에 적용 중인 사업성 보정계수 시뮬레이션 결과, 노원구는 관내 57개 재건축 단지 중 20개 단지(35%)가 사업성 보정계수 최대치를 받을 수 있다는 추정 결과도 받았다. 그만큼 공사비 급등으로 부동산환경이 악화된 상황에서 사업을 추진할 수 있는 동력원으로 작용하고 있다는 뜻이다. 

보정계수는 ‘서울시 평균 공시지가’를 ‘해당 사업시행구역의 평균 공시지가’로 나눈 값으로 산정한다. 지가가 낮을수록 보정계수가 높아지는데, 범위는 최소 1.0에서 최대 1.5까지 적용한다.

보정계수가 적용되면 조합이 부담해야 하는 임대주택 비율이 줄어든다. 일례로 용도지역 상향(2종→3종)에 따른 임대주택 공급 비중은 기존 ‘증가 용적률의 50%’에서 보정계수를 적용한 수치만큼 낮아지는 구조다. 보정계수 1.5를 적용받는 지역은 임대주택 공급 비율이 기존의 약 3분의2 수준으로 줄어드는 효과가 발생해, 그만큼 일반분양 물량을 더 확보할 수 있다.

임성엽 기자 starleaf@

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