건축물분양법 및 같은 법 시행령에서는 분양계약서에 포함되어야 할 사항으로 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약(解約)할 수 있다는 사항’을 규정하고 있다. 이에 따라 분양계약서에는 분양사업자(매도인)가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우를 약정 해제사유로 규정하고 있다.

이와 관련하여 분양사업자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 사실 자체로 분양받은 자가 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제 된다.

서울고등법원은 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우를 해제사유로 하여 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 분양받은 자가 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하고, 시정명령이 그에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 경우에는 분양계약을 해제할 수 없다고 보았다(서울고등법원 2025. 6. 26. 선고 2025나203906 판결 참조).

그러나 대법원은 계약에서 해제ㆍ해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제ㆍ해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정되는데, 분양계약에서 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우를 해제사유로 규정한 것은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라 건축물분양법령의 규정에 따라 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이고, 해제조항의 경우 ‘매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다’고 정하여 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있고, 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다고 하면서 원심 판단에는 분양계약상 약정해제권의 발생요건의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보고 파기환송하였다(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결 참조).

이와 같이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 사실 자체로 분양계약이 해제될 수 있으므로 분양사업자는 이를 유의할 필요가 있다.

송종호 변호사(법무법인 정률)

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