대법 “임대인이 자료 안줘도 조사해야”

[대한경제=이승윤 기자] 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 선순위 임대차보증금 현황을 제대로 확인ㆍ설명하지 않은 공인중개사에게 손해배상 책임이 있다는 첫 대법원 판결이 나와 주목된다.

임대인이 자료 제공을 거부했더라도 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 공인중개사가 보다 적극적으로 조사ㆍ설명해야 한다는 취지다.

서초동 대법원 청사/ 사진: 대법원 제공

대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 임차인 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 13일 밝혔다.

A씨는 2020년 4월 공인중개사 B씨의 중개로 8세대 규모인 다가구주택 1개 호실을 보증금 1억1000만원에 임차했다.

문제는 해당 주택 전체에 채권최고액 7억여원의 근저당권이 설정돼 있었을 뿐만 아니라, 나머지 호실에도 모두 합쳐 7억4000만원의 선순위 임대차보증금 채권이 있었다는 점이었다.

하지만 계약 당시 A씨가 받은 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 “임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명 들음”이라는 문구만 기재됐을 뿐, 구체적인 선순위 보증금의 규모나 위험성에 대한 설명은 없었다.

결국 이듬해 주택이 경매에 넘어간 뒤 보증금을 한 푼도 건지지 못한 A씨는 ‘공인중개사의 주의의무 위반으로 손해를 입었다’며 소송에 나섰다.

1ㆍ2심의 판단은 엇갈렸다. 1심은 B씨의 주의의무 위반을 인정해 B씨가 6600만원을 지급하라며 원고 일부 승소로 판결했다.

반면 2심은 B씨의 과실이 없다는 이유 등으로 원고 패소로 판결했다. 임대인이 기존 임대차 자료 제출을 거부할 경우 공인중개사는 자료 제출이 거부됐다는 사실만 알리면 충분할 뿐, 보증금을 회수할 수 없다는 위험이 있다고 구체적으로 명시할 의무는 없다는 게 2심의 판단이었다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 “선순위 임대차보증금 채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항”이라며 “임대인이 관련 자료 제공을 거부했더라도 공인중개사는 다가구주택 규모와 전체 세대수, 주변 시세에 비춰 선순위 임대차보증금 채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있다”고 설명했다.

이어 “부동산중개 전문가로서 공인중개사의 역할과 공인중개사법의 입법목적 등을 종합하면, 공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금 채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사ㆍ확인해 임차의뢰인에게 성실하게 설명해야 할 의무가 있다”며 “중개업자가 고의나 과실로 이런 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 따라 이를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

이승윤 기자 leesy@

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