< 사진제공 = 킹스마겐(KINGS MAGEN) >

부산 종합 부동산 서비스 기업 킹스마겐(KINGSMAGEN)이 2026년 상업용 부동산 시장의 초양극화 국면 속에서 부산의 전략적 가치를 분석한 ‘2026 부산 글로벌 허브로의 대전환’ 기관 보고서를 발간했다.

본 보고서에서 킹스마겐은 2026년을 부산 시장의 심리적 저점과 정책 인프라 기반의 물리적 가치 고점이 교차하는 ‘자산 선점의 골든타임’으로 정의했다. 특히 금리 하강 사이클 진입에 따라 수익률이 임계점에 도달한 서울 수도권 프라임 자산과 달리, 부산은 이상의 유의미한 수익률 격차(Yield Spread)를 제공한다는 점에 주목했다.

킹스마겐의 시뮬레이션 분석에 따르면, 1,000억 원 규모의 오피스 투자 시 부산 기회발전특구(ODZ)의 세제 혜택을 적용할 경우 서울 CBD 프라임 오피스 대비 약 높은 9.35%의 세후 내부수익률(IRR) 확보가 가능한 것으로 나타났다. 이는 기회발전특구 지정을 통한 5년간 법인세 면제 및 취득세·재산세 감면 등 강력한 ‘조세 실드’가 현금흐름(NOI) 구조 자체를 리레이팅 (Re-rating)한 결과다.

보고서는 가덕도신공항(GNA)과 부산항 신항, 배후 철도망이 결합된 ‘트라이포트(Tri-Port)’ 시너지를 부산 자산 가치 상승의 핵심 동인으로 꼽았다. 세계 2위 환적항인 신항과 가덕도신공항 사이의 거리는 단 10.5km로, 30분 이내에 해상 화물이 항공 터미널로 연계되는 독보적인 복합 물류 체계를 구축하게 된다. 킹스마겐은 이러한 인프라 실체화가 과거 송도와 마곡의 사례처럼 정보 비대칭이 해소되는 시점에 폭발적인 자본 이득(Capital Gain)으로 이어질 것이라 전망했다.

수요 측면에서는 2025년 12월 해양수산부(MOF) 본부의 부산 이전 완료를 기점으로 유관 산하기관 및 민간 기업의 유입이 본격화되고 있다. 실제로 부산 내 해양 금융, IT 솔루션 등 고부가가치 지식서비스직 종사자 수는 최근 3년간 연평균(CAGR) 증가하며 우량 임차인 저변이 확대되고 있다. 반면, 급증하는 수요 대비 프라임 오피스 가용 면적은 고갈 단계에 진입하여 하반기부터는 임대료 주도의 자산 가치 상승이 예견된다.

킹스마겐은 부산 영남지역을 중심으로 하고 있는 종합 부동산 서비스 회사로, 로컬 데이터 기반의 자산관리 및 컨설팅 서비스를 제공한다. 본 보고서는 킹스마겐 공식홈페이지 내 무료 다운로드 가능하다.

킹스마겐 마케팅 관계자는 “서울의 관성적 시각이 부산을 단순한 지방으로 분류할 때, 냉철한 데이터와 정책을 읽는 자본만이 구조적 초과 수익(Structural Alpha)을 확보할 수 있다”며 “인프라 프리미엄이 가격에 완전히 반영되기 전인 2026년이 우량 자산을 선점할 전략적 창(Strategic Window)이 될 것”이라고 강조했다.

온라인부 장세갑 기자 csk@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉