법무법인 정의 노영실 변호사

올해 들어 유독 상담 문의가 많이 증가한 키워드를 하나 꼽으라면 단연 ‘모아타운’이다.

모아타운·모아주택은 기존 재개발에 비해 절차가 간이하고, 최근 서울시 차원의 제도 개선과 현장 지원이 본격화되면서 사업추진 속도가 눈에 띄게 빨라지고 있다. 그에 따라 조합과 시행 주체 역시 “서울시 행정지원을 받아 신속하게 진행하겠다”는 기조를 분명히 하고 있다.

문제는 이러한 속도 중심의 추진 구조가 사업부지 내 소유자에게 항상 유리하게 작용하지는 않는다는 점이다. 모아타운은 절차가 비교적 단순한 만큼, 선택을 유보하거나 상황을 지켜보겠다는 태도로 시간을 보내다 보면 되돌리기 어려운 단계에 이르는 경우가 적지 않다.

모아타운 추진 소식이 전해지면, 상당수 원주민들은 ‘설마 되겠어?’라며 관망하는 태도를 보인다. 그러나 사업이 구체화 될수록 불안감이 커진다. “사업이 진행되면 내 부동산은 헐값에 팔리는 것 아니냐”,“빌라는 거래가 적은데 시세보다 낮은 보상만 받게 되는 것 아니냐”는 우려가 대표적이다.

특히 구역 내 상가건물 소유한 경우에는 고민이 깊어진다. 기존에 안정적인 임대수익을 얻고 있음에도 불구하고, 모아타운 사업에 편입되면 이를 포기하고 주거용 아파트 입주권을 받게 되는 구조에 놓이게 된다. 이미 주택을 소유하고 있는 경우라면, 다주택자가 되어 예상하지 못한 세금 부담 등으로 손해인 경우가 적지 않다. 이 때문에 단순한 사업 반대를 넘어, 모아타운 지정 단계에서의 제척이나 지정 취소를 요구하는 방향으로 전략을 검토하는 상담이 늘어나고 있다.

사업 초기 단계라면 뜻을 같이하는 주민들의 의견을 조직적으로 취합해 사업 추진 자체에 대한 문제를 제기하는 전략이 필요하고, 이미 사업 진행이 불가피한 상황이라면 감정평가와 현금청산 국면에서 손해를 최소화하는 전략으로 방향을 전환해야 한다.

소규모 정비사업이나 가로주택정비사업의 경우, 장기간 실거주한 소유자가 많다. 문제는 오래 거주한 만큼 객관적인 시세나 평가 기준에는 오히려 무관심한 경우가 많다는 점이다.

아파트와 달리 단독주택, 다가구 주택은 동일 면적, 동일 구조의 비교 대상이 없고 주변 호가 역시 참고 자료에 불과하다. 이 상태에서 감정평가가 진행되면, 예상보다 낮은 평가액이 산정돼 뒤늦게 문제를 인식하는 경우가 적지 않다.

모아타운은 규모가 작고 사업 속도가 빠르다. 그만큼 반대 세대가 소수이고 매도청구 소송이 제기되면 감정평가 역시 단기간에 진행된다. 실무상 안타까운 사례는 변호사 비용 부담을 이유로 나홀로소송 또는 소장을 무시하다가 법원 감정평가 이후에서야 법률 상담을 받는 경우다. 이때는 이미 법원 감정이 종료돼 전략적으로 개입할 여지가 거의 남아있지 않은 상황이다.

경험상 최소한의 대응을 준비하기에 중요한 분기점은 몇 가지로 압축된다. 종전자산 평가액을 통지받은 직후, 매도청구 소장을 수령한 직후, 그리고 법원 감정평가가 실시되기 전이 바로 그 시점들로, 이 단계들을 놓치지 않는지가 최종 결과를 좌우한다.

모아타운, 모아주택, 가로주택정비사업은 전통의 대규모 재개발과는 다르다. 국가에서 또는 서울시에서 권리를 잘 보호해 주겠지라고 섣불리 믿고 있다가는 전혀 예상하지 못한 재산상 손해로 이어질 수 있다. 재개발·재건축 실무 경험이 많은 전문 변호사와의 구체적인 검토를 통해 각자의 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.

장세갑 기자 csk@

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