22일 서울 강남구 세텍(SETEC) 컨벤션센터에서 열린 전국재건축정비사업조합연대의 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 촉구 기자 회견에서 조합 관계자들이 재초환 폐지를 요구하고 있다. /사진:안윤수 기자 ays77@

[대한경제=이종무 기자] 정부의 추가 주택공급 정책 발표가 임박하면서 재건축초과이익환수제(재초환)의 거취가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 재건축을 앞둔 조합 등 현장에서는 재초환으로 사실상 사업 추진을 포기하거나 장기간 정체 상태에 놓이면서 제도를 폐지하거나 완화해야 한다는 주장이 고개를 들고 있다. 특히 최근에는 정부가 제도 유지 입장을 밝히며 추가 대책에서 빠질 가능성이 커지자 비판의 목소리가 확산하는 모양새다.

전국재건축정비사업조합연대(전재연)는 22일 서울 강남구 세텍(SETEC) 컨벤션센터에서 기자 회견을 열고 재초환의 즉각적인 폐지를 정부와 국회에 공식 요구했다.

전재연은 회견에서 “재건축은 단순한 사적 개발이 아니라 주택공급 확대와 도시 안전 확보, 노후 주거지 개선이라는 공공적 기능을 동시에 수행하는 사업”이라면서 “서울과 수도권에서만 최소 37만~최대 61만가구까지 추가 주택공급이 가능하지만, 재초환으로 상당수 사업장이 추진을 포기하거나 장기간 정체 상태에 놓여 있다”고 설명했다.

그러면서 “재초환은 신규 주택공급 차질, 도심 노후 주거지 정비 지연, 조합원 과도 부담, 건설경기ㆍ서민경제 위축, 정책 충돌 등 국가 주거 정책에 중대한 장애 요인이 되고 있다”며 “특히 정부가 추진 중인 ‘2030년까지 주택 135만가구 공급’ 정책과 구조적으로 충돌하며 주택공급 파이프라인을 차단하고 있다”고 지적했다.

전재연이 서울ㆍ수도권에서 재건축으로 공급될 것으로 추산한 최대 61만가구는 전재연 소속 80개 조합의 6만4000여가구가 약 9만7000가구로 확대되는 점을 감안한 수치다. 이와 관련, 류완희 전재연 공동대표는 “재건축은 단순한 사적 개발이 아니라 국가 주택공급 정책의 핵심 축”이라며 “재초환으로 재건축이 멈추면 주택공급도 함께 멈출 수밖에 없다”고 말했다.

22일 서울 강남구 세텍(SETEC) 컨벤션센터에서 전국재건축정비사업조합연대의 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 촉구 기자 회견이 진행되고 있다. /사진:안윤수 기자 ays77@

재초환은 사업기간 오른 집값에서 평균 집값 상승분과 공사비 등을 뺀 이익이 8000만원을 넘은 경우 초과분의 최대 50%를 세금으로 환수해가는 제도다. 현재 서울에서 37개 단지가 대상으로, 1인당 부담금이 1억3800만원이 넘는다. 일례로 서울 서초구 반포아파트1단지 제3주구를 재건축하는 반포 래미안 트리니원의 조합원 전체 부담금만 5000억원을 상회하는 것으로 알려졌다. 서울 전체 재초환 부과 대상 단지 가운데 최대 규모다.

하지만 재초환이 현재까지 실제 부과된 사례는 없다. 재초환은 2006년 도입됐다가 유예를 거듭한 뒤 지난 윤석열 정부가 폐지를 추진하면서 사실상 사문화됐기 때문이다.

문제는 재초환 폐지ㆍ완화나 유지ㆍ강화를 두고 정부 논의가 공회전을 거듭하면서 현장의 혼란을 가중하고 있다는 점이다. 실제로 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 재초환 완화를 검토한 적이 없다며 제도 유지 입장을 나타냈다. 특히 서울은 정비사업으로 이뤄지는 공급이 상당한데도 명확한 대답이 나오지 않으면서 주택공급의 핵심 축인 재건축 사업의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 나온다.

여기에 재초환은 이중과세 논란도 있다. 재건축 이후 양도세 등 각종 세금과 중복 부과되면서 사업장ㆍ조합원별 부담금 편차가 심화하고, 조합설립 시점부터 초과이익을 반영하는 계산방식 탓에 실제 부과할 금액보다 과다하게 산출돼 현실을 왜곡하고 있다는 설명이다.

아울러 재초환은 구조적으로 형평성과 합리성을 상실한 제도라는 게 전재연의 주장이다. 실제로 실현되지 않은 이익을 기준으로 부담금이 산정되면서 최소 수억원에 이르는 부담금으로 30~40년간 살아온 일부 원주민들에게 집을 팔고 떠나게 만들고 있다는 것이다.

여권에서도 과도한 규제라는 목소리가 제기되고 있다. 황희 더불어민주당 국회의원은 지난 6일 “공공기여도 하고 보유세도 내고, 양도소득세도 내는데ㅡ 현재만 해도 3중 과세”라며 “여기에 또 초과액으로 환수한다. 이거는 약간 불합리한 것”이라고 언급했다.

정부가 추가 주택공급 대책 발표를 예고한 가운데 도심 주택공급을 위해 재초환 등 규제 손질이 절실하다는 지적이다. 이미희 전재연 공동대표는 “재초환은 2006년 제정 이후 정상적으로 작동한 적이 거의 없다”며 “헌법소원과 이의신청이 반복되는 이유는 법 자체의 근본적 모순 때문”이라고 말했다.

이날 기자 회견에 참석한 한 조합장은 “현재까지 재초환 부담금 산정이 이뤄지지 않는 것은 제도의 한계를 보여주는 것”이라면서 “집행 불능 상태의 법률로 민생 주거 정책이 흔들려서는 안 된다”고 강조했다.

이종무 기자 jmlee@

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