남양주 왕숙신도시 전체 조감도/사진출처: LH 자료실

[대한경제=고현문 기자]더불어민주당 최현덕 남양주시장 예비후보가 왕숙신도시 개발이익 3조 원을 시민에게 환원하겠다는 공약을 내걸면서 논란이 커지고 있다.

최 후보 측은 “3조 원 규모의 개발이익이 존재한다”고 주장하는 반면, 사업 시행 주체인 한국토지주택공사(LH)는 “사업 구조상 개발이익은 없을 것으로 예상된다”고 맞서고 있다.

본지가 양측이 제시한 근거 자료를 직접 확인했다.

◇ 최 후보 측 “3조 원 개발이익, 시민에게 돌려줘야”
최 후보 측은 참여연대가 2021년 10월 발간한 이슈리포트 「3기 신도시, 제2·3의 대장동 될 수 있다」를 근거로 왕숙신도시에서 약 3조 원의 개발이익이 발생한다고 주장한다.
이를 토대로 △남양주도시공사 지분 1% 확대 재협상 △발전기금 조성 △GTX-B 조기 개통 등을 통해 이익을 시민에게 100% 환원하겠다는 구상이다.

◇ LH “3기 신도시는 2기와 다르다… 이익 발생 어려워”
LH는 내부 자료를 통해 “왕숙지구는 현재 손익이 확정되지 않았으나, 개발이익은 없을 것으로 예상된다”고 밝혔다. LH는 3기 신도시의 사업 구조가 2기와 근본적으로 다르다고 설명한다.

2기 신도시가 ‘택지 조성 후 민간 분양 중심’이었다면, 3기는 공공임대 중심 구조다. 전체 주택의 50% 이상을 공공주택으로 공급하는 방식이다.

왕숙지구의 공공임대 비율은 31.2%로, 2기 신도시인 동탄신도시(17%)의 두 배에 가깝다.

반면 분양용지 비율은 25.8%에서 13.5%로 절반 수준으로 줄었다.
분양가 역시 주변 시세의 70% 수준으로 책정된다.  여기에 광역교통부담금 증가 등 비용 요인이 더해져 수익 발생이 쉽지 않다는 것이 LH의 입장이다.

◇ 쟁점은 ‘3조 원’의 성격
본지가 참여연대 보고서 원문을 확인한 결과, 보고서의 분석 목적은 “민간건설사가 개발이익을 얼마나 가져가는지 추정”하는 데 있었다.  실제 표 제목도 ‘민간사업자의 추정 개발이익’으로 명시돼 있다.

즉, 보고서는 공공택지를 민간에 매각할 경우 민간건설사가 얻을 수 있는 이익을 경고한 문서다. 최 후보 측이 환원 대상으로 제시한 ‘3조 원’은 LH의 순이익이 아니라, 민간건설사의 예상 이익 추산치에 해당한다는 해석이 가능하다.

LH가 민간에 매각한 택지에서 민간이 얻는 이익은 LH가 직접 환원할 수 있는 재원이 아니라는 점에서, 공약의 재원 구조를 둘러싼 논란은 불가피해 보인다.

◇ 엇갈린 주장, 남은 것은 검증
최 후보 측은 “3조 원 개발이익이 존재하며 환원이 가능하다”고 주장한다.  반면 LH는 “사업 구조상 개발이익 자체가 없을 것”이라고 선을 긋는다.

핵심 근거로 제시된 참여연대 보고서가 LH의 이익이 아닌 민간사업자의 이익을 추산한 문서라는 점, 그리고 3기 신도시가 고임대·저분양 구조라는 점을 감안하면, 현재로선 LH 주장에 무게가 실리는 분위기다.

다만 실제 손익은 사업 종료 이후 확정되는 만큼, ‘3조 원 환원’ 공약의 현실성은 향후 구체적 재원 구조와 수치 검증을 통해 가려질 전망이다.

남양주=고현문 기자 khm4167@hanmail.net
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