[대한경제=임성엽 기자]서울 부동산 시장에서 외곽ㆍ중저가 지역을 중심으로 한 ‘풍선효과’가 가속화하고 있다. 15억원 초과 주택에 대한 고강도 대출제한으로 상대적으로 문턱이 낮은지역으로 매수세가 집중, 가격까지 함께 끌어올리고 있다.

18일 서울시에 따르면 토지거래허가 누적 신청 건수(2만 895건) 중 서울 외곽 자치구 신청 비중은 지난해 10월 53.6%에서 올해 2월 67.2%로 치솟았다. 반면 강남 3구와 용산구 비중은 같은 기간 27.1%에서 11.2%로 절반 이상 줄어들었다. 거래 중심축이 강남권에서 강북(노원ㆍ도봉 등)과 서남권(강서ㆍ관악 등)으로 이동한 결과다.

서울시는 고가 아파트가 밀집한 핵심 지역 거래가 둔화하면서, 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가ㆍ외곽 지역으로 거래 흐름이 옮겨간 것으로 분석했다.

정부는 지난해 6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도는 6억원으로 제한됐다. 10.15 규제로 15억원 초과 주택 대출 한도는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 추가 축소했다. 무주택 실수요자는 주택 구매 시 자금 마련이 어려운 상황이다.

서울시가 2월 한 달 간 접수된 신청 건의 가격을 분석한 결과, 2월 신청 가격은 전체 평균은 전월 대비 0.57% 상승했다.

권역별로 강북 10개구(1.05%↑)와 강남 외곽 4개구(강서ㆍ관악ㆍ구로ㆍ금천, 1.55%↑)는 서울 전체 평균을 웃도는 상승폭을 기록했다.

규제를 피해 몰려든 수요는 매매가 뿐 아니라 전세가까지 끌어올리며 세입자 주거 안성을 위협하고 있다. 서울시에 따르면 1월 서울 아파트 전세 실거래가는 전역에서 상승하며 전체 기준 0.27% 올랐다. 특히 서북권은 전월 대비 1.35%의 높은 상승률을 보였다.

시장에선 규제가 가격 안정을 이끄는 대신 외곽 지역으로의 가격 전이 현상을 일으켜, 결과적으로 서울 전역의 집값을 상향 평준화했다는 비판이 나온다.

강남권 가격 변화가 실제 대세 하락으로 단정하기엔 시기 상조라는 지적도 있다. 거래 모수가 적어 유의미한 지표로 보기엔 무리가 있기 때문이다.

서울시에 따르면 강남 3구와 용산구의 상승률은 전월 대비 -1.27%를 기록했다. 이는 거래 모수(Sample) 자체 줄어든 영향이 크다는 분석이다. 해당 지역 신청 건수는 1월 790건에서 2월 508건으로 35.7% 급감했다.

특히 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물 출회는 늘고 있지만, 대출 규제로 매수세가 붙지 않으면서 일부 급매물만 거래되는 상황이다.

주택시장 전문가는 “핵심지 하락과 외곽지 상승이 엇갈리는 현상은 대출 규제 영향이 적은 15억 이하 지역으로 수요가 이동한 결과”라며 “강남권의 가격 하락 역시 실제 매매인지 증여 등 특수 거래인지 파악해 볼 필요가 있는데다 소수의 거래 데이터로 시장 흐름을 일반화하는 것은 설득력이 떨어진다”고 강조했다.

임성엽 기자 starleaf@

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