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△주택분 취득세, 8년 동안 한 번도 기본세율(4%) 실행 못해
현행 취득세율의 법정 기본세율은 4%이다. 이는 2005년 8·31대책의 ‘보유세 강화ㆍ거래세 완화’의 결과이다. 2005년 이전에는 취득세율 2%, 등록세율 3%였다. 그러나 당시 주택의 과세표준은 토지, 건물 별도로 평가한 후 합산하는 방식으로 상당히 낮은 현실화율 수준을 보였다. 하지만, 2006년부터 실거래가 신고 제도가 도입되면서 실질 거래가격이 과세표준으로 바뀌면서 과세표준이 크게 상승하는 결과로 나타났다. 이에 따라 과세표준 상승에 따른 급격한 세부담 완화 및 거래세 완화라는 정책 목표에 따라 2005년 1월 5일 이후 취득세율 2%, 등록세율 2%로 기본세율을 규정하였고 취ㆍ등록세가 취득세로 통합된 2011년 이후에도 기본세율은 4%로 유지되고 있다. 그러나 2005년 1월 5일 이후 현재까지 8년이 넘는 동안 주택은 한차례도 기본세율이 실행되지 못하고 세율은 끊임없이 등락을 반복하며 1~2% 사이를 오락가락하고 있다.
△한시적 조치 남발로 예측력이 없는 정책으로 전락
지금까지 사용된 한시적 조치에 의한 세율 감면 일몰 연장 및 조정은 주택 시장 참여자로 하여금 정책 예측 가능성을 낮추어 리스크를 확대시켰다. 취득세 감면 방식은 초단기간 일몰이 남은 상황에서 일몰을 연장하는 방식으로 수행해 왔다. 또한, 대책 발표 이후 국회 통과 과정상에서 조정이 이루어지면 초기 발표된 대책과 달라지는 상황까지 다수 발생하였다. 이러한 정책 수행 방식은 세제 정책 예측성을 떨어뜨리는 결과로 나타났다. 주택이 비교적 고가의 자산으로 절대적인 취득세 부담이 적지 않고 보유 기간이 장기간이라는 점을 고려하면 시장 참여자에게 정책적 리스크를 확대시킨 꼴이다. 또한, 반복적 감면 정책 시행은 시장 신뢰를 회복하지 못하고 시장에서는 지속적으로 감면에 대한 기대를 가질 수밖에 없는 구조를 형성시켰다.
△중장기적으로 주거이동성 낮아지고 있어
금융위기 이후 거래감소 등 거래시장에서 나타난 변화가 단기적 변화인지 혹은 장기적 변화인지를 확인하기 위하여 인구이동성, 주거이동성을 살펴보자. 전국의 이동자수는 1988년 996.9만 명으로 정점을 형성하였다. 그러나 2006년 934.2만 명의 이동이 발생한 이후 지속적으로 인구 이동자수가 감소하고 있다. 2012년 현재는 750.7만 명까지 감소하였고 이는 1979년 이후 가장 적은 수준이다. 외환위기, 카드대란, 금융위기 등 경제적 위기 상황에서는 인구 이동자수가 감소하는 양상을 보여왔으나, 최근의 인구 이동자수 감소는 6년 이상 장기화 되고 있다. 이는 인구 이동 감소가 장기적 추이로 자리 잡고 있는 것으로 판단된다. 결국, 주거지를 옮기는 절대적인 인구가 적어지고 있는 것이다.
인구이동률도 크게 다르지 않다. 인구이동률은 전체 인구 대비 연간 이동하는 이동자수의 비율을 나타낸다. 1983년 24.5%에 달했던 인구이동률은 2012년 14.9%까지 낮아졌다. 과거에 비해 전체 인구에서 주거지를 이동하는 비율이 낮아지고 있다. 인구가 증가하더라고 인구이동성이 떨어지면서 과거와 같은 인구 이동 패턴이 나타나지 않고 있다. 장기적 인구이동률 감소와 함께 단기적 추이 상에서도 주거이동률이 낮아지고 있다. 주거실태조사 상 최근 2년 내 이사 가구 비율인 주거이동률은 2010년 35.2%, 2012년 32.2%로 낮아졌다. 또한, 선진국 대비 절대적으로 높은 인구이동률을 감안할 때 지속적으로 낮아질 가능성이 높다. 주거이동률과 관련된 공식적인 통계는 없으나, Sanchez 외(2011)에 따르며 2007년 기준 OECD 국가 중 지난 2년간 주거이동률이 가장 높았던 국가인 이스라엘도 30%를 넘지 않는다. 비교적 주거이동률이 높은 북유럽의 경우에도 20~25% 수준이다. 우리나라의 주거이동률이 낮아지고 있으나, 선진국 대비 상당히 높은 수준이다. 주거이동률은 주거 점유형태, 노동시장 유연성, 사회적 역동성 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있다. 그러나, 선진국 형 사회로 전이되면서 주거이동률이 낮아질 가능성이 높고 주거안정성이 부각되고 있는 최근의 정책 기조를 고려할 때 주거이동성이 낮아질 가능성이 더욱 높아 보인다.
△단기 과제, 취득세 일몰 조속한 연장
6월 이후 주택시장 상황은 다시 나빠지고 있다. 가격은 모든 발표 기관에서 일제히 하락세로 돌아섰다. 정부는 4ㆍ1대책을 통해 올 연말까지 단기 목표가 시장 정상화라는 점을 천명했다. 하지만 현 상황은 그다지 녹녹하지 않다. 새정부는 무엇보다 시장 신뢰를 회복해야 한다. 시장 신뢰를 밑걸음으로 향후 정책을 운영해 나갈 수 있을 것이다. 단기 목표인 시장 정상화를 성취하기 위해서는 6월 일몰이 다가온 취득세 감면(실효세율 1%)의 조속한 연장을 통해 정책적 신뢰를 확보해야 한다. 그런데 4ㆍ1대책의 효과가 미진한 현 상황에서 취득세율마저 상승하면 시장 정상화라는 정책 목표는 이번에도 달성하기 어려울 것이다. 더욱이 7월부터 다시 거래 경색 사태를 맞을 가능성이 높다. 이를 방지하기위해서는 현재 1%인 취득세율을 연말까지 조속히 연장하여 거래 공백 사태를 막고 시장 신뢰를 확보해야 할 것이다.
△시장 변화에 맞는 새로운 목표 설정과 세제 개편 논의 필요
중장기적으로는 시장 상황 변화를 고려하여 새로운 목표 설정이 절실한 시점이다. 현재 부동산 세제 정책은 과거 기반의 시장 해석과 철학으로 임기응변식 대응으로 유지해오고 있다. 거래량 감소, 보유회피, 양도차익 감소 등 시장 패러다임 변화에 맞는 새로운 목표 설정이 절실하다. 또한, 세제 운영에 있어서는 세제가 경기조절의 수단으로서의 역할은 지양하고 예측 가능성을 높여 정책적 신뢰성 확보할 수 있는 방향으로 설정해야 한다. 취득세가 한시적 조치를 지속하면서 한 번도 기본세율을 적용하지 못한 것은 시장상황에 비해 상당히 높게 설정된 기본세율의 문제도 적지 않다. 따라서, 취득세 감면 연장 이후 후속조치로 부동산 관련 세제 전반의 재검토와 개편 논의가 필요한 시점이다. 2014년이 되면 주택부분 취득세율은 기본세율(4%)로 복귀되고 다주택자 양도소득세도 현행 기본 누진세율에서 중과로 복귀된다. 일몰의 한시적 연장 방식이 아니라 보유세와 거래세 관련 패러다임 변화에 맞는 부동산 세제 전반의 상황을 재검토하여 개편 논의가 필요하다. 개편의 기본 원칙은 취득세율 인하와 다주택자 중과 폐지로 가져가야 할 것이다. 4%로 개정된 취득세율은 시장상황과 맞지 않아 2005년 이후 8년 동안 한 번도 기본세율을 적용하지 못했다. 다주택자 중과도 5년 동안 한 번도 실시하지 못하고 기본 누진세율 체계를 유지하고 있다. 또한, 민간임대차시장의 중요성이 부각되는 현시점에서 폐지가 합당한 방향이다. 다만, 부동산세수 감소에 대한 대응, 지방세에서 부동산 세수 감소분을 보전할 수 있는 방식의 논의 등 광범위한 분야의 세수 분석과 재검토를 시작해야할 시점이다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원
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